抵当不動産の賃借人は、抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前に、賃貸人との間で、抵当権設定登記の後に取得した賃貸人に対する債権と上記の差押えがされた後の期間に対応する賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意をしたとしても、当該合意の効力を抵当権者に対抗することはできない。 （意見がある。）
抵当不動産の賃借人は、抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前に賃貸人との間でした、抵当権設定登記の後に取得した賃貸人に対する債権と上記の差押えがされた後の期間に対応する賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意の効力を抵当権者に対抗することができるか
民法３０４条１項、民法３７２条、民法５０５条１項、民事執行法１９３条１項
判旨
抵当不動産の賃借人は、抵当権設定登記後に取得した賃貸人に対する債権を自働債権とし、差押え後の期間に対応する将来賃料債権を受働債権として、差押え前に直ちに相殺する旨の合意をしたとしても、その効力を抵当権者に対抗できない。
問題の所在（論点）
抵当不動産の賃借人が、物上代位による差押え前に、登記後取得債権を自働債権として将来賃料債権と直ちに相殺する旨の合意をした場合、その効力を抵当権者に対抗できるか。
規範
1. 賃借人は、抵当権者が賃料債権を差し押さえる前は、原則として賃貸人に対する債権と賃料債権を相殺して抵当権者に対抗できる。 2. もっとも、抵当権設定登記後に取得した債権（登記後取得債権）を自働債権とし、差押え後の期間に対応する将来賃料債権を受働債権とする相殺は、抵当権設定登記の公示力に鑑み、賃借人の期待を抵当権に優先させるべきではないため、対抗できない。 3. この理は、差押え前に登記後取得債権と将来賃料債権を直ちに対当額で相殺する旨の「合意」をした場合であっても、抵当権者の利益を不当に害するため同様に適用される。
重要事実
建物の根抵当権者である上告人は、賃料債権を物上代位に基づき差し押さえた。賃借人（被上告人）は、当該差押えの前に、賃貸人との間で「登記後取得債権」を自働債権とし、将来発生すべき「将来賃料債権」につき期限の利益を放棄した上で、直ちに対当額で相殺する旨の合意（本件相殺合意）をしていた。被上告人は、この合意により賃料債権は消滅したとして、上告人への支払を拒絶した。
あてはめ
1. 本件で相殺の対象となった債権は、根抵当権設定登記の後に取得された連帯保証債権（登記後取得債権）である。 2. 物上代位の効力は登記により公示されており、登記後に取得した債権で将来賃料を相殺することへの期待は、抵当権の効力に優先しない。 3. 本件相殺合意は、本来相殺できない将来賃料債権について、差押え前に無理やり相殺可能な状態を作出したものにすぎない。このような合意の効力を認めれば、公示を信頼した抵当権者の優先弁済権を不当に害することになる。
結論
賃借人は、本件相殺合意の効力を物上代位権を行使した抵当権者に対抗することはできず、上告人の取立請求は認められる。
実務上の射程
平成13年判決（相殺適状に達する都度相殺する予約）の射程を、差押え前に一括して相殺を完結させる「合意相殺」のケースにも広げたもの。登記後取得債権による将来賃料への物上代位妨害を厳格に制限する実務上極めて重要な判断である。
事件番号: 平成12(受)836 / 裁判年月日: 平成14年3月28日 / 結論: 棄却
敷金が授受された賃貸借契約に係る賃料債権につき抵当権者が物上代位権を行使してこれを差し押さえた場合において，当該賃貸借契約が終了し，目的物が明け渡されたときは，賃料債権は，敷金の充当によりその限度で消滅する。