家屋明渡等併合請求

賃借人が第三者を居住させた行為が民法612条1項の転貸にあたるか。また、同条2項による解除が制限される「背信行為と認めるに足りない特段の事情」の有無が問題となる。

民法612条2項に基づく解除が認められるためには、賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物の使用・収益をさせた（無断転貸）といえる必要がある。その判断にあたっては、当該第三者が単なる占有補助者にとどまらず、独立の用益者たる地位を取得したといえるか否かを基準とする。また、無断転貸に該当する場合であっても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する「背信行為と認めるに足りない特段の事情」がある場合には、解除権の行使は許されない。

建物（一）の賃借人Dは、別居後、建物の各階を会社の従業員GおよびHにそれぞれ家族と共に居住させ、独立の用益者として使用させていた。建物（二）の賃借人A1は、転居後、娘婿A2にその家族と共に当該建物を使用・居住させていた。いずれも賃貸人の承諾は得ていなかった。

建物（一）について、GおよびHは家族と共に各階で独立して生活を営んでおり、単なるDの占有補助者ではなく「独立の用益者」としての地位を取得しているため、無断転貸にあたる。建物（二）についても、娘婿A2はA1の業務に従事しているものの、家族と共に居住して独立の用益者たる地位を取得しているため、同様に無断転貸にあたる。いずれのケースにおいても、賃借人が建物から離脱して第三者を居住させている実態に照らせば、賃貸人に対する関係で背信的挙動ではないといえる特段の事情は認められない。