家屋明渡請求

民法612条2項に基づく無断転貸解除において、解除当時における転貸の規模が家屋の一部に過ぎない場合であっても、過去の無断転貸行為や権利金等の受領を目的とした転貸画策行為を「背信性」の判断要素として考慮し、解除を認めることができるか。

民法612条2項による解除権が有効に行使されるためには、解除の意思表示当時において、賃貸借契約の当事者間における「信頼関係を裏切る程度の無断転貸」が存在しなければならない。この背信性の有無を判断するにあたっては、単に転貸の外形的な態様に限られず、個人的信頼を基礎とする継続的法律関係という賃貸借の性質に鑑み、賃借人の従前の転貸歴や交渉経緯といった諸般の事情を勘案して評価すべきである。

賃借人A2は、本件家屋の賃料が月額253円であった当時、二階の一室を月額1000円で無断転貸していた。これに加え、A2は数年前から表の間を月額8000円という高額な賃料で別の者に無断転貸しており、さらに別の第三者に対しても権利金37万5000円での転貸を画策し、権利金の増額要求が原因で破談になった後も、高額な権利金を支払う借受人を物色し続けていた。賃貸人はこれらの一連の行為を理由に、無断転貸による契約解除を主張した。

解除の意思表示時点で現に存在していた無断転貸は二階の一室のみであり、家屋の一少部分に過ぎない。しかし、賃借人は過去に数年にわたり本来の賃料の30倍を超える高利な無断転貸を継続し、さらに多額の権利金を求めて転貸を試みるなど、営利目的で不当に利得を得ようとする態度が顕著である。このような諸般の事情を併せ考えると、現存する転貸の外形が小規模であっても、賃借人の行為は賃貸人に対する背信的性質が極めて強く、信頼関係を裏切る程度の無断転貸に該当すると評価される。

本件解除の当時、信頼関係を裏切る程度の無断転貸が存在したものと認められるため、賃貸人による解除権の行使は有効である。