家屋明渡請求

賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借物を第三者に使用させた場合（民法612条1項）、いかなる場合であれば同条2項に基づく解除権の行使が否定されるか。いわゆる「背信関係理論」の適用範囲と判断基準が問題となる。

賃貸借は当事者間の信頼関係を基調とする継続的法律関係である。したがって、賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物を使用させた場合であっても、信義の原則に照らし、賃貸人に対する「背信的行為」と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は無断転貸を理由として契約を解除することはできない。ただし、単に賃借期間が長いこと、転貸が一部であること、賃貸人に損害がないこと等の事実のみでは、直ちに右の特段の事情には当たらない。

賃借人（上告人）は、賃貸人（被上告人）の承諾を得ることなく、賃借物である家屋の一部を訴外Dに転貸し、使用させた。これに対し、賃貸人は民法612条に基づき賃貸借契約の解除を主張した。賃借人側は、長年の賃借関係があることや、転貸が一部であり賃借物に変更を加えず損害も与えていないこと、解除による賃借人の不利益が賃貸人の利益より大きいことなどを理由に、解除の無効を争った。

本件において、賃借人は無断で家屋の一部を転貸しており、原則として解除事由に該当する。賃借人が主張する「長年の居住」「一部転貸」「損害の不在」「利益衡量」といった事由は、それ自体が直ちに賃貸人の信頼を裏切らない「特段の事情」を構成するものではない。本件では、賃借人の行為が賃貸人の信頼を裏切るものではないと評価できるほどの具体的な事情が認められないため、民法612条2項による解除は適法と認められる。

無断転貸があっても、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があれば解除権は発生しないが、本件の事実関係の下では解除は有効である。