家屋明渡請求

賃借人が民法612条1項に反して賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡した場合、賃貸人は同条2項に基づき常に無条件で契約を解除することができるか。背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合の解除権行使の可否が問題となる。

民法612条2項が、無断の賃借権譲渡・転貸に対し賃貸人に解除権を認めた趣旨は、賃貸借が信頼関係を基礎とする契約であり、その信頼を裏切る行為があったことを理由とする点にある。したがって、たとえ賃貸人の承諾がない譲渡・転貸であっても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、同条同項による解除権は発生しない。

賃借人である被上告組合は、本件家屋の賃借権を被上告会社へ譲渡したが、賃貸人（上告人）の承諾を得ていなかった。しかし、当該組合は依然として清算中の状態にあり、かつ、譲受人である会社との間で本件家屋の使用区分を明確に定めていないなど、実質的な利用形態に大きな変更がない状況であった。