一 店舗用家屋の賃借人が賃貸人の承諾をえないでこれを転貸した場合に、右転貸が賃借人との共同経営契約に基くもので、転貸部分は家屋のごく一小部分に過ぎず、右共同経営のために据え付けられた機械は移動式で家屋の構造には殆ど影響なく、その取除きも容易であり、しかも転借人は右家屋に居住するものではないこと、また、家屋の所有権は賃貸人にあるが、その建築費用、増改築費用、修繕費等の大部分は賃借人が負担し、その上、賃貸人は多額の権利金を徴していること等の事情（原判決理由参照）があるときは、右転貸は賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事情があるものであり、賃貸人のした契約解除は無効と解すべきである。 二 前項の場合において賃貸人は転借人に対し転借部分の明渡を求めることはできない。
一 賃貸人の承諾をえないで賃借物の転貸が行なわれたかにかかわらず契約の解除が許されないものと認められた事例 二 右の場合における賃貸人の転借人に対する家屋明渡請求の許否
民法612条
判旨
賃借人が無断で第三者に賃借物を使用させた場合でも、それが賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、民法612条2項に基づく解除権は発生しない。
問題の所在（論点）
民法612条2項に基づく無断転貸・譲渡を理由とする解除が制限されるための「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」の存否。
規範
賃借人が賃貸人の承諾を得ずに第三者に賃借物を使用させた場合であっても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、民法612条2項による解除は認められない。この特段の事情の有無は、賃貸借成立の経緯、建物の所有権関係と費用負担の実態、使用の態様、および賃貸人の実質的損害の有無等を総合的に考慮して判断される。
重要事実
賃借人B1は、賃貸人Aの承諾なく、建物の階下の一部を第三者B2に共同経営契約に基づき使用させた。当該建物はA所有だが、建築・増改築・修繕費用の大部分をB1が負担し、多額の権利金も支払われていた。B2が使用する部分は一部であり、設置された「まんじゅう」製造機械は移動容易で建物構造に影響せず、建物の改造も行われていなかった。また、B2は当該建物に居住していなかった。
あてはめ
まず、賃貸借成立時に賃借人が多額の費用負担をしており、賃貸人に多額の権利金が支払われている点は、賃借人の投下資本回収の要請を強め、賃貸人の実質的利益を損なわない。次に、使用範囲が階下の一小部分に限られ、設置機械も移動容易で建物構造に影響しないことは、賃貸人の所有権侵害が軽微であることを示す。さらに、用途に変更がなく、第三者が居住していない事実は、賃貸借関係の基礎となる人的信頼関係を破壊する程度に至っていないといえる。以上を総合すれば、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるといえる。
結論
本件無断使用には背信的行為と認めるに足りない特段の事情が認められるため、賃貸人による解除は無効であり、第三者の占有も賃貸人に対抗できる。
実務上の射程
信頼関係破壊の法理を明示した重要判例である。答案上は、民法612条2項の文言通りの解除を制限する修正解釈として提示する。あてはめでは、賃貸人にとっての不利益（建物の毀損・用途変更）と賃借人側の事情（共同経営の必要性・建物管理の態様）を対比させて論じる際に、本判決の考慮要素を活用する。
事件番号: 昭和35(オ)1032 / 裁判年月日: 昭和36年7月26日 / 結論: 棄却
【結論（判旨の要点）】賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物の使用又は収益をさせた場合であっても、賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は民法612条2項に基づく解除権を行使できない。 第1 事案の概要：賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく、本件物件を第三者に転貸した。賃貸人はこれに対し…