家屋明渡請求

建物の利用に関する合意において、支払われるべき対価（使用料）が公定賃料や相場に比して著しく低額である場合に、当該契約に借家法が適用されるか。すなわち、賃貸借（借家法適用あり）と使用貸借（適用なし）の区別が問題となる。

借家法（現・借地借家法）の適用を受ける「賃貸借」に該当するか否かは、対価支払の有無だけでなく、その対価が建物の利用に対する適正な賃料といえるかによって判断される。具体的には、約定の使用料が公定賃料額や世間一般の賃料相場と比較して著しく低額である場合には、実質的に賃貸借としての対価性を欠くものとして、借家法の適用は否定される。

上告人と相手方との間で本件家屋の利用に関する契約が締結された。この契約において定められた使用料は、本件家屋を賃貸した場合に適用されるべき当時の公定賃料額と比較しても極めて低額なものであった。原審は、この使用料の低廉さを理由に、本件契約は借家法の適用を受ける賃貸借には当たらないと判断したため、上告人がこれを不服として上告した。

本件における使用料は、公定賃料額に比較して低額であると認定される。このような低額な対価は、建物の使用収益に対する対価としての実質を欠くものであり、通常の賃貸借における賃料とは性質を異にする。したがって、本件契約は賃貸借としての実力（じつりょく）を持たず、使用貸借ないしそれに類する無償に近い関係と評価せざるを得ない。ゆえに、借主を強力に保護する借家法の適用を認めるべき基礎を欠いているといえる。