売買契約無効確認等請求

不動産登記の公信力の有無。売主が実体上の所有権を有しないにもかかわらず、登記簿上の所有名義人である場合、その者から不動産を買い受けた者は所有権を取得しうるか。

不動産取引において、売主が登記簿上の所有名義人であったとしても、実体上の所有権を有していない場合、原則として買受人は所有権を取得できない。わが国は不動産登記に公信力を認めていないため、善意の買受人を保護する特別の規定（民法94条2項やその類推適用等）が存在しない限り、真実の権利関係が優先される。

上告人（買受人）は、本件建物の登記簿上の所有名義人である売主から建物を買い受けた。しかし、当該売主は実体上の所有権を有しておらず、真の所有者は被上告人であった。原審は、被上告人が売主らに対し本件建物の売渡しを承諾した事実はないと認定したため、上告人は所有権を取得できないと判断した。これに対し、上告人が登記の信頼を根拠に上告した事案である。

本件において、売主は登記簿上の名義人ではあったが、実体的な所有権を欠いていた。不動産登記には公信力が認められない以上、買受人が売主を真実の所有者であると信じたこと（善意）や、信じたことに過失がないことは、所有権取得の要件とはならない。本件では、民法94条2項等の権利外観法理を適用すべき特別の事情も認定されていない。したがって、無権利者からの譲受人は、特段の規定がない限り権利を取得し得ないという原則が適用される。

上告人は、売主が実体上の所有権を有しない以上、たとえ登記名義を信頼して買い受けたとしても、本件建物の所有権を取得することはできない。