土地明渡請求

賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権の譲渡契約を締結したものの、第三者がまだ現実に土地の使用収益を開始していない場合において、賃貸人は民法612条2項に基づき直ちに解除権を行使できるか。

民法612条2項により賃貸人が賃貸借契約を解除するためには、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに賃借権を譲渡し、かつ、当該第三者をして現実に土地を使用収益せしめることを要する。

賃借人は、敷地上の建物とその敷地の賃借権を、建物の譲渡及び引渡しと同時に第三者Dへ譲渡移転する旨の契約を締結した。しかし、第三者Dが実際に土地の使用収益を開始したか否かについては、本判決文からは詳細不明である。

民法612条2項の解除権は、賃貸人に対する背信行為を理由とするものである。単なる譲渡の合意のみでは賃貸人の利益を直ちに害するものとはいえず、第三者が現実に土地を使用収益して初めて賃貸借関係を継続し難い状況が生じる。本件では、賃借権の譲渡合意は認められるものの、現実の使用収益を要件とする判断枠組みに照らせば、その充足が必要となる。

賃貸人の解除権発生には第三者の現実の使用収益が必要である。したがって、単なる譲渡合意の存在のみを理由とする解除は認められない。

賃借権譲渡の予約や、引渡し前の譲渡契約が締結された段階での無断譲渡解除を争う際に活用できる。ただし、本判例は『譲渡』の場面であり、『転貸』の場合も同様に解されるが、背信関係論との関係で現実の利用状況が重視される点に注意を要する。