無断転貸を理由とする土地賃貸借契約の解除が権利の濫用として許されない場合には、特段の事情がない限り、転借人に対し土地所有権に基づく土地明渡請求は許されない。
無断転貸を理由とする賃貸借契約の解除が権利の濫用として許されない場合における転借人に対する明渡請求権の成否。
民法612条
判旨
賃貸人の承諾のない土地の転貸であっても、転貸部分が僅少であり、賃借人と転貸人の関係や賃貸人の利用予定等の諸事情に照らし、賃貸借の継続を認めても賃貸人に特段の不利益がない場合には、解除権の行使は権利濫用として無効となる。
問題の所在（論点）
賃借人が賃借地の一部を無断転貸した場合において、賃貸人による賃貸借契約解除の意思表示が権利の濫用として無効となるか。また、解除が無効となる場合に、無断転貸を受けた者の占有は不法占有となるか。
規範
民法612条2項に基づく解除権の行使であっても、賃貸借関係を継続させるのが相当と認められる特段の事情がある場合には、権利の濫用（民法1条3項）としてその効力が否定される。また、解除が権利濫用となる場合には、転貸部分のみの解除も認められず、転貸人の占有も不法占有とはならない。
重要事実
賃借人B1及びB2社は、賃貸人である上告人に無断で、本件賃借地（386坪余）の一部である14坪8合をB3に使用させた。B3はB1の二男であり、将来的に当該地の敷地賃借権を承継すべき立場にあった。一方、上告人は当該地の明渡しを受けても空地として放置する予定であり、自ら使用する必要性もなかった。
事件番号: 昭和39(オ)767 / 裁判年月日: 昭和40年9月21日 / 結論: 棄却
宅地の賃借人が借地上に所有する建物を同居の孫に贈与したのに伴い借地権を譲渡した場合において、賃貸人が賃借人の娘むこである等判示のような事情があるときは、右譲渡について賃貸人の承諾がなくても、賃貸人に対する信頼関係を破壊するに足りない特別の事情があるというべきである。
あてはめ
まず、無断転貸された面積は賃借地全体の約4％（14坪8合／386坪余）と極めて僅少である。次に、転貸人B3は賃借人B1の二男であり、将来の賃借権承継が予定される密接な親族関係にある。さらに、上告人には自ら土地を使用すべき特段の事情がなく、明渡しを認める実益に乏しい。これらの事情を総合すれば、本件解除権の行使は権利の濫用にあたり、賃借地全部について無効である。その結果、賃貸借関係が存続するため、B3の占有も特段の事情がない限り不法なものとはいえない。
結論
上告人による解除の意思表示は権利濫用として無効であり、土地全部について効力を生じない。また、転貸人B3に対する家屋収去・土地明渡請求および損害金請求も認められない。
実務上の射程
信頼関係破壊の法理（最判昭28・9・25）を補完する形で、権利濫用により解除を否定した事例である。答案上は、まず民法612条2項の要件充足を確認した上で、信頼関係が破壊されたといえない「特段の事情」の有無を検討し、本判例のような事実（転貸部分の僅少性、人的関係、賃貸人側の必要性の欠如）を評価して解除権行使の制限を論じる際に活用できる。
事件番号: 昭和39(オ)144 / 裁判年月日: 昭和40年6月18日 / 結論: 棄却
宅地の賃借人が賃借地上に判示事情のある同居の家族に建物を建築させてこれにその敷地を転貸した場合には、右転貸につき賃貸人の承諾がなくても、賃貸人に対する信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があるというべきである。
事件番号: 昭和25(オ)140 / 裁判年月日: 昭和28年9月25日 / 結論: 棄却
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者をして賃借物の使用または収益をなさしめた場合でも、賃借人の当該行為を賃貸人に対する背信的行為と認めるにたらない本件の如き特段の事情があるときは、賃貸人は民法第六一二条第二項により契約を解除することはできない。（少数意見および補足意見がある。）
事件番号: 昭和42(オ)657 / 裁判年月日: 昭和46年6月22日 / 結論: 棄却
宅地の賃借人が借地の一部について借地権を第三者に譲渡した場合において、右譲渡部分が約四二〇平方メートルの借地のうち最も価値の低い部分にあたる約七〇平方メートルにすぎず、賃借人が従来の事情から右譲渡につき賃貸人の承諾が得られるものと思い、その際の名義書替料として相当の金員を賃貸人に支払うことを予定していた等、判示のような…