家屋明渡請求

建物賃貸借の解約申入れにおいて、建物の一部についてのみ「正当な事由」を認めて、部分的な解約の効力を認めることができるか。

借地借家法（旧借家法）における解約の正当事由の有無を判断するにあたり、建物全体ではなく、その構造上・利用上の独立性や当事者の諸事情を考慮し、建物の一部についてのみ正当事由が具備されていると認められるときは、当該部分に限定した解約の効力を肯定すべきである。

賃貸人（上告人）が、二階建家屋（一階12坪、二階10坪）のうち、二階北側の三畳一室および六畳一室の合計二室について解約の申入れを行った。原審は、当事者双方の事情を確定した上で、建物全体ではなく、当該二階部分の一部についてのみ解約の効力が生じたと判断した。これに対し、賃借人側が上告したものである。

本件家屋の構造（二階建）および利用状況に照らし、原審が確定した事実関係に基づけば、二階北側の三畳一室および六畳一室という特定の部分について、解約を正当化するに足りる事情が存在する。原審が用いた「所有者優先」という表現に不適切な点があったとしても、確定された事実関係を総合すれば、当該部分についての正当事由は具備されていると評価できる。したがって、一部解約を認めた原審の判断は正当である。

建物の一部について正当事由がある場合、その部分に限定して解約の効力が生じる。本件の一部解約を認めた判断は維持される。

建物の一部の返還を求める「一部正当事由」の理論を認めた事例。実務上、建物全体の明け渡しを求めるのが困難な場合でも、利用実態に応じて一部の返還を請求する際の根拠となる。ただし、物理的・機能的に分割可能な構造であるか、残存部分で賃貸借の目的を達せるかという点に留意して主張を組み立てる必要がある。