家屋明渡請求

賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物の占有を許した場合（民法612条1項違反）、常に賃貸人は契約を解除できるか。背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合の解除権の制限が問題となる。

民法612条2項に基づく解除権の行使は、賃貸借が当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であることに鑑み、賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には認められない。

賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく、第三者に賃借物の占有を許した（無断転貸または譲渡が行われた）。これに対し、賃貸人が民法612条2項に基づき、無断転貸等を理由として賃貸借契約の解除を主張し、建物の明け渡し等を求めた事案である。

本件において、賃借人が第三者に占有を許した事実は認められるものの、その態様は「第三者に独立の占有を許したもの」とは認められない事実関係が存在する。このような事実関係の下では、賃貸人に対する「背信性の程度」は限定的であり、信頼関係を破壊するに至る「特段の事情」を肯定する余地がある。したがって、形式的に無断転貸等の要件を充たすとしても、解除を有効とすることはできない。

賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるため、本件解除は無効である。

信頼関係破壊の法理を確立した重要判例である。答案上は、民法612条2項の文言にかかわらず、同条の趣旨が賃貸人の個人的信頼の保護にあることから、解除権の濫用的行使を制限する枠組みとして「特段の事情」の有無を検討する際に用いる。実務上は、占有の継続性、人的関係、転貸の目的等の具体的事実から背信性の有無を基礎付ける。