家屋明渡請求

賃借人が無断転貸および無断改造を繰り返した場合において、民法612条2項に基づく賃貸借契約の解除が認められるか。特に、過去の無断改造事実が背信性の判断にどう影響するか。

賃借人が民法612条1項に反して無断で賃借権の譲渡又は転貸をした場合であっても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、同条2項に基づく解除権は発生しない（信頼関係破壊の法理）。この背信性の有無は、転貸の経緯、態様、賃貸目的物の改変の有無、及び当事者間の過去の経緯を総合して判断すべきである。

賃借人Aは、賃貸人（原告）の承諾を得ることなく、本件家屋をDに対して転貸した。Aはこれより以前にも、別の第三者Eに対して本件家屋の一部を敷金8万円、月額賃料8千円で転貸しており、その際に家屋を飲食店向けに改造していた。さらに、Aには以前にも原告に無断で本件家屋を改造した事実があった。

本件において、賃借人Aは単に無断転貸を行っただけでなく、過去にも無断で本件家屋を改造しており、賃貸人の所有権を侵害する行為を重ねている。また、今回の転貸に際しても、以前の転借人Eの時から家屋を飲食店向けに改造させるなど、賃貸目的物の性質を変更させる態様で転貸を行っている。これらの事実に照らせば、Aの行為は賃貸人との間の信頼関係を著しく損なうものであり、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りる。したがって、解除を否定すべき「特段の事情」は認められない。

無断転貸による賃貸借契約の解除は適法であり、賃貸人の解除請求は認められる。