家屋明渡請求

無断転貸（民法612条1項）を理由とする賃貸借契約の解除において、解除の意思表示時点で転貸関係が既に終了していた場合でも、背信的行為として同条2項による解除が認められるか。

民法612条2項に基づく賃貸借契約の解除には、賃借人の行為が賃貸人に対する「背信的行為」と認めるに足りない特段の事情がないことを要する。この背信性の有無の判断にあたっては、無断転貸の態様、期間、目的だけでなく、過去の契約違反の有無や賃貸人の抗議に対する態度、賃料支払状況等、賃貸借の継続を基礎づける信頼関係を破壊したか否かという観点から総合的に判断すべきである。また、解除時に転貸関係が終了していても、直ちに背信性が否定されるものではない。

賃借人（上告人）は、家屋周旋業者を通じて建物の二階一室を昭和31年7月から9月までの3か月間、無断で転貸（賃貸借）した。上告人はそれ以前の昭和23年頃からも、別の会社に階下を無断転貸し、賃貸人（被上告人らの被相続人）からの厳重な抗議を無視し、かつ賃料を滞らせ増額請求にも応じない等の不誠実な態度をとっていた。さらに、賃貸人から無断転貸をしないよう警告を受けた直後にもかかわらず、今回の転貸を強行し、同時期に別の会社とも転貸交渉を行っていた。賃貸人が解除の意思表示をした際、今回の転貸関係が終了していたか否かは不明であった。