土地明渡請求

不動産の譲受人が、賃借権の存在を知りながら土地を買い受けた「悪意の第三者」である場合、賃借人は登記なくして自己の賃借権を当該譲受人に対抗できるか。対抗要件制度の厳格な適用が問題となる。

土地賃借権の対抗力については、民法605条または借地借家法10条1項（旧建物保護法1条）所定の登記を備えていなければ、第三者に対抗できない。たとえ第三者が当該土地を譲り受ける際、賃借権の存在を認識（悪意）していたとしても、原則として対抗力は認められない。

土地の賃借人（上告人）が、土地の新所有者（被上告人）に対し、賃借権を主張して土地の利用継続を求めた事案。新所有者は土地を譲り受ける際、そこに賃借権が存在する事実を知っていた（悪意）。なお、本件土地の賃借権には登記がなく、かつ地上建物についても対抗力を具備するに足りる登記が存在しなかった。

土地の賃借権を第三者に対抗するためには、法律が定める対抗要件（登記等）を具備することが不可欠である。対抗要件制度は取引の安全と公示を目的とするものであり、単に賃借権の存在を知っているという主観的事態のみをもって、登記という客観的な公示手段を代替させることはできない。したがって、新所有者が悪意であったとしても、登記を欠く以上は、法的な対抗関係において賃借人が優先することはない。また、単に知っていただけでは権利濫用にも当たらない。

土地の新所有者が賃借権の存在を知って譲り受けた場合であっても、対抗要件を備えていない賃借人は、新所有者に対して賃借権を対抗できない。