家屋明渡請求

家屋の一部または大部分を他人に使用させる、いわゆる「間貸」が、民法612条の「転貸」に該当し、賃貸人の承諾を要するか。

民法612条にいう「転貸」とは、賃借人が第三者に目的物を使用収益させる行為を指す。住宅事情等の背景から「間貸」と称される形態であっても、単なる事実上の共同生活等の特段の事情がない限り、法律上の権利関係を設定する転貸借にあたる。したがって、賃貸人の承諾なく実質的に家屋の大部分を排他的に使用させることは、同条の無断転貸を構成する。

賃借人A1は、賃貸人から本件家屋（1階16坪、2階10坪）を賃借していた。A1は、A2に対し、本件家屋の造作を1万円で譲渡するとともに、2階の10畳一室を除く家屋の全部を月額40円の賃料で貸与した。この際、賃貸人の承諾は得ていなかった。賃貸人はこの無断転貸を理由に賃貸借契約の解除を主張した。

本件におけるA1からA2への貸与は、家屋の二階の一室を除いたほぼ全部を対象としており、かつ賃料（月額40円）という対価が設定されている。さらに、造作の譲渡も伴っていることから、単なる親誼や一時的な便宜供与といった「事実上の使用関係」にとどまるものではない。このような態様は法律上の権利関係を設定する転貸借そのものであり、特段の事情も認められないため、民法612条の転貸に該当すると解される。賃貸人の承諾を欠いている以上、賃貸人による解除権の行使は正当である。

本件の間貸は民法612条の転貸にあたり、無断で行われた以上、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる。