家屋明渡請求

賃借権の譲渡において、賃貸人の黙示の承諾が認められるか。また、敷金の承継や対価の支払がないことが、賃借権譲渡の事実認定を妨げるか。

民法612条1項の「承諾」は、明示のものに限られず、諸般の事情から賃貸人が賃借権の譲受人による使用収益を容認したと認められる場合には、黙示の承諾があったと解される。また、賃借権の譲渡は無償でも成立し、敷金の授受は契約の成立要件ではないため、対価や敷金の授受の有無は譲渡の成否に決定的な影響を及ぼさない。

元賃借人Fの家族が引越した後、被上告人が本件家屋の全部を使用し、家主の管理人Gに家賃を支払っていた。その後、Gの息子Eが管理を引き継ぎ、家賃増額を提示して被上告人がこれを承諾した。被上告人は家屋の標札を自らのものに変更し、飲食店開業のための家屋改造についても管理人の承諾を得ていた。一方、Fが預けていた敷金については、被上告人の内縁の妻の希望でそのまま据え置かれ、譲渡の代償金等は支払われていなかった。上告人は、敷金等の処理がないことや明示の承諾がないことを理由に、無断譲渡を主張した。

被上告人の標札のみが掲げられ、被上告人一家のみが居住している状態は外部から明白であった。その状況下で、賃貸人の代理権を有する管理人が、被上告人による家屋の改造や飲食店開業を承諾し、増額後の賃料を収受していた事実は、賃借人の交代を前提とした行動といえる。したがって、管理人は黙示的に賃借権の譲渡を承認したと解するのが相当である。また、敷金は契約の要素ではなく、譲渡の無償性も妨げられないため、敷金処理の欠如は譲渡の認定を左右しない。

本件賃借権の譲渡には賃貸人の黙示の承諾が認められ、被上告人の占有は不法占拠とはならない。上告を棄却する。