賃借権の譲渡または転貸を承諾しない家屋の賃貸人は、賃借契約を解除しなくても、譲受人または転借人に対しその明渡を求めることができる。
賃借権の譲渡または転貸を承諾しない家屋の賃貸人は賃貸借契約を解除せずに譲受人または転借人に対し明渡を求め得るか
民法612条
判旨
賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡した場合、賃貸人が民法612条2項に基づき解除権を行使するか否かにかかわらず、その譲渡は賃貸人に対し当然に効力を生じない。
問題の所在（論点）
賃貸人の承諾を得ない賃借権譲渡が行われた場合、賃貸人が賃貸借契約を解除しない限り、譲受人は賃貸人（およびその承継人）に対して占有権原を主張できるか。民法612条の解釈が問題となる。
規範
民法612条1項は賃貸人の承諾なき賃借権譲渡を禁じており、その効力は対抗要件ではなく成立要件であると解される。また、同条2項は無断譲渡・転貸があった場合に契約解除を可能とする規定に過ぎず、解除までの間は無断譲受人が賃貸人に対し使用収益の権原を対抗できることを認める趣旨ではない。
重要事実
上告人は、元賃借人Dから家屋の賃借権を譲り受けたが、賃貸人Fの承諾を得ていなかった。Fは当初、上告人をDの留守居と信じて賃料を受領していたが、無断譲渡を覚知した後は紛争となり、未解決のまま家屋を被上告人へ売却した。被上告人は所有権に基づき、上告人に対し家屋の明け渡しを求めた。
あてはめ
本件では、賃借人Dから上告人への賃借権譲渡について、賃貸人Fの承諾があった事実は認められない。Fは上告人を「Dの留守居」と誤認して金銭を受領していたに過ぎず、無断譲渡を覚知した後は争っている。したがって、民法612条1項に基づき、上告人はFに対して賃借権の取得を対抗できない。同条2項に基づく解除がなされる前であっても、無断譲受人は賃貸人及びその承継人である被上告人に対して適法な占有権原を有しないといえる。
結論
上告人は被上告人に対し対抗し得る権原を何ら持たず、不法に本件家屋を占有しているため、明け渡し請求は認められる。
実務上の射程
無断譲渡・転貸における「対抗力」の有無を判断する際の基礎となる判例である。解除がなくても賃貸人との関係では無権利者であることを明言しており、建物収去土地明渡請求等の事案において、占有権原の有無を論じる際に活用できる。
事件番号: 昭和25(オ)176 / 裁判年月日: 昭和27年9月19日 / 結論: 棄却
【結論（判旨の要点）】賃借権の譲渡について賃貸人の承諾を欠く場合、賃貸人は民法612条に基づき解除権を行使できる。その際、賃貸人が承諾欠缺の効果を主張するために正当な事由を必要とする法律上の根拠はない。 第1 事案の概要：上告人（賃借人）は、被上告人（賃貸人）の承諾を得ずに本件賃借権を譲渡した。被上告人は承諾がないこと…