家屋明渡請求

賃貸人の承諾のない無断転貸借において、賃借権自体に対抗力がある場合、転借人は建物の新所有者（譲受人）に対して転借権を対抗できるか。

建物の転借人がその転借権を賃貸人（およびその承継人）に対抗するためには、民法612条1項に基づき、賃貸人の承諾を得ていることが必要である。賃借権が対抗力を備えていても、無断転貸である限り、転借人は所有者に対して占有の正当権原を主張し得ない。

上告人は、建物の賃借人Dから本件建物を転借したが、その際、元の賃貸人Eの承諾を得ていなかった。その後、被上告人が競売（競落）により本件建物の所有権を取得した。上告人は、Dの賃借権が被上告人に対抗しうるものであることを前提に、自身の転借権の正当性を主張した。

本件において、上告人がDから本件建物を転借するに際し、賃貸人Eの承諾を得た事実は認められない。この場合、仮にDの賃借権が競落人である被上告人に対抗しうる地位にあったとしても、適法な転貸借の要件である「賃貸人の承諾」を欠いている以上、転借人である上告人は被上告人に対してその占有を正当化することができない。したがって、無断転貸借の法理に基づき、上告人の主張は排斥されるべきである。

上告人の転借は、新所有者である被上告人に対抗し得ない。本件上告は棄却される。

賃貸借の対抗力（借地借家法31条等）と、転貸借における承諾（民法612条）を峻別する実務上重要な判断である。答案上は、転借人の地位を検討する際、賃借権の対抗力の有無にかかわらず、まず賃貸人の承諾の有無を確認し、無断転貸であれば承継人に対抗できないとする構成をとるべきである。