仮処分異議

賃借人が土地上に他人（実子）の名義で建物を建築・登記した場合に、民法612条の無断転貸の事実が認められるか。

賃貸借契約における無断転貸（民法612条2項）による解除が認められるためには、賃借人が第三者に目的物を使用収益させる行為が必要である。家族名義の利用であっても、それが単なる名義の便宜に過ぎず、実質的な所有権や使用収益権が依然として賃借人に帰属していると認められる場合には、転貸の事実は否定される。

賃借人（被上告人）が本件土地上に建物を建築する際、実子であるDの名義で建築許可申請および登記を行った。賃貸人（上告人）は、D名義での建築・登記をもって、賃借人がDに対して土地を無断転貸したと主張し、賃貸借契約の解除を申し立てた。しかし、実際には当該建物は賃借人の所有に属しており、Dの名義は便宜上借りたものに過ぎなかった。

本件では、罹災建物の所有権が実質的に賃借人に帰属しており、再築された建物についても実子Dの名義を借りて建築許可申請がなされたに過ぎない。世俗において父が子の名義を借りて建物を建築・登記する事例は散見されるところ、単に建築許可や登記の名義が子にあるという事実のみから直ちに転貸があったと断じることはできない。実質的な使用収益の主体が賃借人自身である以上、転貸の事実は疏明されていないというべきである。

本件における無断転貸の事実は認められず、賃貸人による解除の意思表示は無効であり、賃貸借契約は依然として存続する。