地代増額請求

借地法に基づく賃料増額請求（現借地借家法11条1項）において、相当な賃料額を算定する際に考慮すべき要素は何か。特に地価の上昇等の経済的要因以外に、賃借人の出捐による土地の価値増大等の事情を考慮できるか。

賃料増額請求の当否および相当額の判断にあたっては、土地価格の上昇（地価騰貴）や公租公課の増額といった客観的な経済状況の変化のみならず、近隣類似の土地賃料との比較、土地の所在地の経済的環境、さらには賃借人が支出した費用による土地の時価・利用価値の増大への寄与といった、当事者間の公平を維持するために必要な諸般の事情を総合的に勘案して決すべきである。

上告人（賃貸人）は被上告人（賃借人）に対し、昭和20年頃に賃料75円で宅地を賃貸し、その後700円まで増額した。昭和31年12月、上告人はさらに賃料の増額を請求した。当時の状況として、地価は約6.6倍に、固定資産税等は約2倍に騰貴していた。一方で、当該土地はいわゆる片側町に所在し、隣地の地代相場は坪37円〜51円程度であった。また、被上告人は戦災跡地であった本件土地を自己の費用で整地・整備し、側溝工事や道路舗装工事等の費用も負担して土地の価値を増大させていた。原審はこれらを総合し、増額請求は坪75円（月額4268円）の限度で有効と判断した。

本件では地価や固定資産税が大幅に上昇しており、賃料増額の必要性は認められる。しかし、本件土地の周辺相場（坪37円〜51円）と比較すると、賃貸人が求めた額は高額に過ぎる側面がある。また、被上告人が戦災後の整地やインフラ整備（側溝・舗装等）に自ら費用を投じて土地の利用価値を高めたという事実は、賃料額の決定において賃借人に有利に考慮されるべき事情である。これらの諸事情を総合考慮すれば、原審が地価騰貴等の事情を踏まえつつも、増額の幅を坪75円までに制限した判断は妥当である。