建物収去等請求

1. 建物保護法に基づく登記がある場合、民法612条の適用が排除され、賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡できるか。 2. 催告を経てなされた賃貸借契約の解除が、信義則に反して無効となるか。

建物保護に関する法律（現行の借地借家法10条1項参照）は、賃貸人以外の第三者に対する借地権の対抗力を規定したものであり、賃借権の譲渡性を当然に認めたものではない。したがって、賃借権譲渡の際の賃貸人に対する関係においては、民法612条の規定が当然に適用され、賃貸人の承諾を要する。また、債務不履行に基づく解除において催告がなされている場合、特段の事情がない限り、信義則違反とはならない。

上告人は、借地上の建物について建物保護法に基づき登記を具備していた。しかし、上告人が賃貸人（被上告人）の承諾を得ることなく賃借権を譲渡したため、被上告人は民法612条に基づき賃貸借契約の解除を主張した。上告人側は、建物登記による対抗力がある以上、民法612条の適用はないと主張したほか、本件解除が催告を欠くものであるか、あるいは履行不能の窮状に乗じた信義則違反の闇討ち的なものであると主張して争った。

1. 建物保護法は対抗力の規定であり、譲渡性を認める規定ではないため、民法612条は依然として適用される。本件において賃借権の譲渡について賃貸人の承諾があった事実は認められないため、同条2項の解除事由に該当する。 2. 原審において解除のための催告がなされた事実が認定されており、債務不履行の状態が継続している。上告人が主張する「履行できない窮状を奇貨とした闇討ち的な催告」といった事実は認められず、信義則に反する事情は存在しない。

1. 建物登記があっても民法612条は適用され、無断譲渡は解除事由となる。 2. 本件解除は催告を伴い、信義則にも反しないため有効である。