建物収去土地明渡等請求

賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡した（民法612条1項違反）場合、賃貸人は無条件に同条2項に基づく解除権を行使できるか。信頼関係を破壊しない特段の事情がある場合の解除権行使の可否が問題となる。

民法612条2項は、賃貸人の承諾のない賃借権の譲渡・転貸を解除事由としている。しかし、不動産賃貸借は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるため、無断譲渡等があっても、それが賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、同条項に基づく解除権は発生しない（背信関係破壊の法理）。

賃借人（被上告人）が賃貸人の承諾を得ることなく賃借権を第三者に譲渡した。これに対し、賃貸人は民法612条2項に基づき賃貸借契約の解除を主張し、土地の明け渡しを求めた。原審は、当該事案において背信行為と認めるに足りない特段の事情があることを認定し、解除の効力を否定した。

民法612条2項の趣旨は、賃貸人の人的信頼を保護する点にある。本件において、賃借権の譲渡が行われた事実は認められるものの、原審が確定した事実関係によれば、当該譲渡が賃貸人に対する「背信行為と認めるに足りない特段の事情」が存在する。このような事情がある場合には、形式的に同条項の要件を充足しても、賃貸人による解除権の行使は認められないと解される。

賃借人による賃借権の無断譲渡があっても、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、民法612条2項による解除は認められない。