借地権存在確認請求

賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除した場合、賃貸人は、賃貸人の承諾を得て占有する転借人に対し、当該解除の効果を対抗して建物の返還を請求できるか。

賃貸借契約において、賃貸人が承諾を与えた転貸借が成立している場合、賃貸人と賃借人との合意によって賃貸借を解除したとしても、特段の事情がない限り、賃貸人は転借人に対してその解除の効果を対抗し得ない。これは、承諾により転借人が正当な利用権原を取得した以上、当事者間の合意のみで第三者（転借人）の権利を消滅させることは信義則に反するためである。

建物の所有者である賃貸人が、建物の賃借人に対して転貸の承諾を与え、賃借人はこれに基づき第三者に対して建物を転貸した。その後、賃貸人と賃借人は、賃貸借契約を合意により解除した。これを受けて、賃貸人が転借人に対し、建物からの退去および明け渡しを求めて提訴した事案である。

賃貸人は転貸を承諾しており、転借人は賃貸人に対抗できる正当な占有権原を有している。賃貸借契約が存続していれば転借人は使用を継続できたはずであり、賃貸人と賃借人の自由な意思のみによる合意解除を認めて転借人の権利を一方的に奪うことは、承諾を与えた賃貸人の態度と矛盾し、信義則上許されない。本件では特段の事情（賃借人の債務不履行等）が認められない限り、解除の効力は転借人に及ばない。

賃貸人は、合意解除を転借人に対抗できず、建物の明け渡しを請求することはできない。