家屋の一室を除く部分の賃借人が、賃借外の右一室につき、賃貸人の承諾なく判示のような改造を施し、これを賃借部分とあわせて使用している場合には、賃借人の右行為は、賃貸借契約の継続を困難ならしめる著しい不信行為に該当し、賃貸人は、催告なしに賃貸借契約を解除することができる。
信頼関係の破壊を理由とする無催告の賃貸借契約解除が許容された事例
民法541条，民法616条，民法594条1項
判旨
賃借人が、賃貸借の目的外の建物の部分を無断で改造し、一体として使用した行為は、賃貸借契約の当事者間の信頼を裏切って賃貸借関係の継続を困難ならしめる著しい不信行為に該当するため、賃貸人は無催告で解除できる。
問題の所在（論点）
賃借人が賃貸の目的物ではない建物の部分を無断で改造・占有したことが、民法541条の催告を要しない解除を正当化する「信頼関係を破壊するに足りる特段の事情」といえるか。
規範
賃貸借契約の解除（民法541条、611条等に関連）において、賃借人に「賃貸借契約の当事者間の信頼を裏切って賃貸借関係の継続を困難ならしめる著しい不信行為」が認められる場合には、賃貸人は民法541条の原則にかかわらず、催告を要せず賃貸借契約を解除することができる（信頼関係破壊の法理）。
重要事実
賃借人（上告人）は、賃貸人（被上告人）から家屋を借りた際、階下の一部（八畳間）を賃貸の目的から除外されていた。しかし、賃借人は、賃貸人の承諾を得ることなく、当該八畳間と貸借部分を区切っていた敷居を取り除き、ドアの設置や床を一段下げるなどの大幅な改造を施して洋風応接間とした。賃借人は、この改造部分を賃借部分と一体化させて使用していたため、賃貸人は無催告で解約を申し入れた。
あてはめ
賃借人の行為は、単なる善管注意義務違反にとどまらず、賃貸の目的から明示的に除外されていた他人の所有部分を無断で大規模に改造し（敷居の撤去、床の掘り下げ、仕切りの設置）、自らの専有部分のように利用するものである。このような態様は、目的物の性質を著しく変容させるものであり、賃貸借関係の根幹をなす信頼関係を裏切るものと評価される。したがって、賃貸借関係の継続を困難ならしめる「著しい不信行為」があるといえる。
結論
被上告人による無催告の賃貸借契約解除は有効である。上告人の不信行為は信頼関係を根本的に破壊するものであり、解除権の行使に催告は不要である。
実務上の射程
賃貸借契約における信頼関係破壊の法理を適用し、解除に催告が不要となる具体的基準（著しい不信行為）を示した事例である。無断転貸（612条2項）だけでなく、本件のような賃貸目的外部分の無断改造・占有という用法遵守義務違反が著しい場合にも、同様の法理が妥当することを論証する際に活用できる。
事件番号: 昭和40(オ)778 / 裁判年月日: 昭和41年2月1日 / 結論: 棄却
賃貸借終了後の目的物返還義務不履行ないし不法占拠による損害額が賃貸借契約における約定賃料額を超えると判断しても、違法とはいえない。