二階建家屋の賃借人が、無断で賃借家屋の階下の店舗部分の柱一本を切除して一畳半の床部分を落間とし、賃借家屋の廂の下からトタン葺の下屋をさげて約三畳の間を増築する等判示の増改築をした場合には、賃貸人は著しい不信行為のなされたことを理由として催告なしに賃貸借契約を解除することができる。
借家人の無断増改築が著しい不信行為であるとして無催告の賃貸借契約解除を有効とした事例
民法541条，民法616条，民法594条
判旨
賃借人が賃貸人の承諾なく建物の主要構造部に変更を加えるなどの大幅な改造・増築を行った場合、その行為が著しく信義に反し、賃貸借関係の継続を困難にする不信行為に該当するときは、賃貸人は無催告で契約を解除することができる。
問題の所在（論点）
賃借人が賃貸人の承諾なく建物の構造変更を伴う大規模な改造や増築を行った場合、民法541条の原則にかかわらず、無催告による賃貸借契約の解除が認められるか。
規範
民法541条及び612条2項の法理に基づき、賃借人の行為が賃貸人に対する著しい不信行為に該当すると認められる場合には、賃貸人は催告を要せず、直ちに賃貸借契約を解除することができる。
重要事実
賃借人である上告人は、昭和26年から28年にかけて、賃貸人Dの承諾なく以下の工事を行った。(1)店舗部分の柱1本を切除して床の一部を落間とし、階段を撤去して別の場所に移設した、(2)2階の畳敷きの部屋を板敷きに改造して美容院とした、(3)階下畳の間の北側にトタン葺の下屋を下げて約3畳の間を増築した。Dはこれら不信行為を理由に、催告なしに契約解除の意思表示を行った。
あてはめ
上告人の行為は、建物の主要な構造である柱を切除し、階段の位置を変更するという建物の同一性を損なうほどの改造を含んでいる。また、居住用の部屋を無断で店舗（美容院）に用途変更し、さらに無断増築まで行っている。これらの行為は、建物の保存・管理に関する賃借人の義務を著しく逸脱するものであり、賃貸借の基礎となる信頼関係を破壊する「著しく信義に反する行為」といえる。したがって、事前の催告をしても信頼関係の回復は期待できず、無催告解除が許容される。
結論
賃借人の無断改造・増築が著しい不信行為に該当する場合、賃貸人による無催告解除は有効である。
実務上の射程
信頼関係破壊の法理を、無断転貸（612条2項）だけでなく、無断改造等の用法遵守義務違反の場面にも適用した事例。答案上は、単なる債務不履行（541条）の枠組みではなく、不信行為の程度が著しく「信頼関係が破壊された」ことを具体的事実（柱の切除、用途変更、増築等）から認定し、無催告解除の有効性を導く際に活用する。
事件番号: 昭和44(オ)78 / 裁判年月日: 昭和44年6月17日 / 結論: 棄却
家屋の一室を除く部分の賃借人が、賃借外の右一室につき、賃貸人の承諾なく判示のような改造を施し、これを賃借部分とあわせて使用している場合には、賃借人の右行為は、賃貸借契約の継続を困難ならしめる著しい不信行為に該当し、賃貸人は、催告なしに賃貸借契約を解除することができる。
事件番号: 昭和31(オ)1049 / 裁判年月日: 昭和33年6月3日 / 結論: 棄却
【結論（判旨の要点）】賃借人が賃貸人の制止を無視して無断で大修繕を行った場合、それが賃貸借関係の継続を著しく困難ならしめる不信行為に該当するときは、賃貸人は催告なしに契約を解除できる。 第1 事案の概要：賃借人（上告人ら）は、賃貸人（被上告人）からの明確な制止を受けていたにもかかわらず、これを無視して本件建物の「大修繕…