家屋明渡等請求

1. 賃借人による建物の無断増改築が、信頼関係を破壊するに足りる不信行為として賃貸借契約の解除事由となるか。 2. 賃貸借契約終了後の不法占拠による損害金を算定する際、約定賃料を超える客観的な賃料相当額を基準とすることができるか。

賃貸借契約は当事者間の信頼関係を基礎とする継続的契約であるため、賃借人に債務不履行（無断増改築等）があった場合でも、それが賃貸人に対する信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があるときは解除権は発生しない。換言すれば、賃借人の行為が賃貸人に対する信頼関係を破壊するに足りる不信行為と認められる場合には、賃貸人は契約を解除できる。また、解除後の不法占拠による損害金については、約定賃料と客観的な相当賃料は必ずしも一致しないため、実勢価格に基づき算定することが許容される。

賃借人である上告人（株式会社）は、賃貸人である被上告人の承諾を得ることなく、本件建物について昭和33年以降、数次にわたり合計290坪余に達する大規模な増改築工事を実施した。被上告人は、この無断増改築を理由に昭和39年1月17日付で賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しと解除後の賃料相当損害金の支払いを求めた。なお、当時の客観的な賃料相当額は月額15万円であり、約定賃料を上回るものであった。