土地の一部につき無断転貸などの違反行為があつたにすぎない場合でも、建物と土地とが一個の賃貸借の目的となつているときには、右賃貸借全部を解除することができる。
建物と土地とが一個の賃貸借契約の目的となつている場合には土地の部分につき解除原因があつたときでも右賃貸借全部を解除することができるか
民法612条
判旨
土地と建物が一個の賃貸借契約の目的とされている場合、賃借人の義務違反を理由とする解除の効果は、原則として土地及び建物の双方に及ぶ。契約が総合的な一個の契約である以上、別個独立の賃貸借として扱うことはできない。
問題の所在（論点）
土地と建物の双方が賃貸借の目的となっている場合において、契約の一部に解除事由が生じた際、その解除の効果が土地・建物双方の賃貸借関係に及ぶか。特に、契約が一個の総合的なものとして締結されている場合の解除の範囲が問題となる。
規範
建物と土地を目的とする賃貸借が、それぞれ別個独立の契約ではなく、賃料も一括して定められた総合的な一個の契約に基づき成立している場合には、一部の違反行為を理由とする解除の効果は契約全体に及ぶものと解する。
重要事実
賃貸人（被上告人）と賃借人（上告人）との間で、建物と土地を対象とする賃貸借契約が締結されていた。この契約において、土地と建物の賃料は個別に定められず、一括して算出・決定されていた。その後、賃借人による無断転貸の事実が判明したため、賃貸人は信頼関係の破壊等を理由に契約の解除を主張した。これに対し、賃借人側は転貸権の時効取得や解除権の消滅時効、権利濫用などを主張して争った。
事件番号: 昭和42(オ)146 / 裁判年月日: 昭和43年2月1日 / 結論: 棄却
「推認」の語は、証拠によつて認定された間接事実を総合し、経験則を適用して主要事実を認定する場合に用いられる用語法であつて、証明度において劣る趣旨を示すものではない。
あてはめ
本件契約は、建物と土地について別個独立の契約を締結したものではなく、賃料も一括して定められた「総合的な一個の賃貸借契約」であると認められる。このような契約態様においては、契約の一部（例えば土地または建物の利用に関連する事項）に生じた違反行為であっても、それは契約全体の存続を左右する債務不履行を構成する。したがって、当該違反行為を理由とする解除権の行使により、土地と建物の双方について賃貸借関係が終了したと判断するのが相当である。
結論
本件賃貸借は総合的な一個の契約であるため、解除により土地・建物双方の賃貸借関係が終了する。また、解除権の行使は権利の濫用には当たらない。
実務上の射程
一個の契約書で複数の対象物（土地・建物等）を貸借し、賃料も一括して定めている場合の「解除の不可分性」を肯定する根拠として使える。答案上は、契約の解釈として「目的物の不分明さ」や「賃料の不可分性」を事実認定し、一個の契約であることを論証した上で、全部解除の妥当性を導く流れとなる。
事件番号: 昭和34(オ)386 / 裁判年月日: 昭和36年8月28日 / 結論: 棄却
【結論（判旨の要点）】賃借地の一部の無断転貸であっても、背信的行為と認めるに足りない特段の事情がない限り、賃貸借契約全部を解除し得る。また、建物買取請求権は転貸人には認められない。 第1 事案の概要：上告人（賃借人）は、被上告人（賃貸人）から借り受けていた賃借地の一部を、被上告人の承諾を得ることなく第三者に無断で転貸し…
事件番号: 昭和41(オ)1406 / 裁判年月日: 昭和42年7月6日 / 結論: 棄却
建物とともに敷地の賃借権が転々譲渡され、賃借権の各譲渡について賃貸人の承諾のない場合であつても、賃借権存続期間中に譲りうけた最後の譲受人は、建物買取請求権を有する。
事件番号: 昭和42(オ)440 / 裁判年月日: 昭和42年10月6日 / 結論: 棄却
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に転貸した土地が賃借土地の約一二分の一の部分にすぎない場合にも、特段の事情のないかぎり、賃貸人は右転貸を理由として賃貸借契約全部を解除することができる。
事件番号: 昭和39(オ)306 / 裁判年月日: 昭和40年6月4日 / 結論: 棄却
土地賃貸借契約の当事者間において、賃借地上の建物が第三者の所有に帰したときは賃借権は当然に消滅する旨の特約がなされた場合であつても、賃借人が第三者に譲渡した建物の敷地部分が借地全体からみて少部分であり、しかも、元来その余の部分とは別々の時期に別々に賃借され、従来から明確に区分されて使用されている等原判示の事情（原判決理…