建物収去、土地明渡請求

1. 賃借地の一部についての無断転貸を理由に、賃貸借契約全部を解除することができるか。 2. 無断転貸があった場合、直ちに解除が認められるか（背信性の有無）。 3. 転貸人に建物買取請求権が認められるか。

賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物の使用・収益をさせた場合、賃貸人は賃貸借契約を解除することができる（民法612条2項）。ただし、賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除権は発生しない（背信理論）。また、建物買取請求権（旧借地法10条、現借地借家法13条）の行使主体は、地上物件と共に賃借権を譲り受け、または転借した者に限られ、転貸人は含まれない。

上告人（賃借人）は、被上告人（賃貸人）から借り受けていた賃借地の一部を、被上告人の承諾を得ることなく第三者に無断で転貸した。被上告人はこの無断転貸を理由に、本件賃貸借契約全体の解除を主張した。これに対し上告人は、一部の転貸にとどまることや背信性の欠如を主張し、また、予備的に建物買取請求権の適用・準用を主張した。

1. 無断転貸が賃借地の一部であっても、契約の基礎となる信頼関係を破壊するに足りる以上、契約全部の解除原因となる。 2. 賃借物の使用者が誰であるかは賃貸人の利害に直結し、使用状況が土地に及ぼす経済的・物理的影響も無視できない。本件では、背信的行為と目し得ないような特段の事情は認められない。 3. 旧借地法10条の規定上、建物買取請求権者は土地賃借権とともに建物を譲り受けた者等に限定されており、転貸人に同条を準用すべき根拠もない。

一部の無断転貸を理由とする賃貸借契約全部の解除は有効であり、転貸人による建物買取請求は認められない。