建物収去、土地明渡請求

民法612条2項に基づく賃貸借契約の解除において、無断譲渡・転貸の事実がある場合に、常に無条件で解除が認められるか。いわゆる「信頼関係破壊の法理」が適用されるべきかが問題となる。

賃貸不動産の使用者や使用状況は賃貸人の利害や不動産の経済的価値に重大な影響を及ぼす。したがって、無断譲渡・転貸があった場合、原則として解除が認められるが、賃貸人に対する背信行為となすべきでない「他の特段の事情」を認め得る場合には、賃貸人は解除権を行使できない。

賃借人Dは、賃貸人である被上告人に無断で本件土地の賃借権を譲渡し、またはこれを転貸した。また、Dは賃貸借契約成立から約4年半後に、約5坪の木造小屋を無断で建築しており、これは契約上の増改築禁止特約に抵触するものであった。被上告人はこれらの行為を理由に賃貸借契約を解除した。

本件において、賃借人Dは無断で賃借権の譲渡または転貸を行っている。不動産の使用者変更は賃貸人の経済的利益に密接に関わるため原則として背信的といえる。また、特約に反する無断建築の事実も存する。これら諸般の事情に照らせば、本件には賃貸人に対する背信行為となすべきでない「特段の事情」は認められない。したがって、解除権の行使は有効であり、権利の濫用にも当たらない。

賃貸人による解除は有効である。特段の事情がない限り、無断譲渡・転貸の事実をもって民法612条による解除が可能である。