土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保有登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により該土地の賃借権をもつて対抗することができないものと解すべきである。
土地賃借人が該土地上に長男名義で保存登記をした建物を所有する場合と「建物保護ニ関スル法律」第一条による対抗力の有無
建物保護ニ関スル法律1条
判旨
建物保護法1条（借地借家法10条1項）に基づく土地賃借権の対抗力は、借地人が「自己の名義」で登記した建物を有する場合にのみ生じる。賃借人が自らの意思で他人名義の登記をした場合、第三者に賃借権を対抗できず、後日自己名義に登記を改めても遡及的な対抗力は認められない。
問題の所在（論点）
借地上の建物の登記が「他人名義」である場合に、建物保護法1条（現借地借家法10条1項）に基づく賃借権の対抗力が認められるか。また、後に自己名義へ登記を具備した場合の影響は如何か。
規範
建物保護法1条（借地借家法10条1項）による土地賃借権の対抗力は、地上建物を所有する土地賃借人が「自己の名義」で登記した建物を有することによって初めて発生する。借地人が自らの意思に基づき他人名義で保存登記をした場合には、公示としての機能を果たさないため、当該賃借権を第三者に対抗することはできない。
重要事実
土地賃借人A1は、本件土地上に建物を所有していたが、自身の負債や税金対策といった財産保全の目的から、長男A2の名義で建物の保存登記を行った。その後、第三者であるBが本件土地を譲り受け、所有権移転登記を完了した。Bの登記時点において、建物は依然としてA2名義のままであった。その後、A1はA2から贈与を受けた形をとって建物登記を自己名義に移転したが、Bに対して賃借権を対抗できるかが争点となった。
事件番号: 昭和41(オ)683 / 裁判年月日: 昭和41年10月21日 / 結論: 棄却
土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により該土地の賃借権をもつて対抗することができないものと解すべきである。
あてはめ
本件において、A1は自己所有の建物について、あえて他人であるA2名義で登記を行っている。これは真実の権利関係を公示するものではなく、対抗力の根拠となる登記とは認められない。Bが土地の登記を備えた時点で、建物はA2名義であった以上、A1に賃借権の対抗力は生じていない。また、Bの権利取得後にA1が自己名義に登記を移転したとしても、それは更正登記（同一性の保持）ではなく贈与を原因とする移転登記であり、Bの取得した所有権を覆すに足りる遡及的な効力は認められない。
結論
A1は、自己名義の登記を有していなかったため、土地取得者Bに対して本件土地賃借権を対抗することができない。
実務上の射程
借地借家法10条1項の「登記」が借地人本人名義でなければならないことを明示した重要判例である。家族名義（妻や子）であっても認められないため、答案上では「公示の原則」に鑑み、形式的な名義の一致を厳格に要求する。事後的な自己名義化についても、対抗問題は権利競合時の登記の有無で決まるため、遡及しない点に注意が必要である。
事件番号: 昭和44(オ)881 / 裁判年月日: 昭和47年6月22日 / 結論: 棄却
土地の賃借人は、借地上に妻名義で保存登記を経由した建物を所有していても、その後その土地の所有権を取得した第三者に対し、建物保護に関する法律一条により、その土地の賃借権をもつて対抗することができない。
事件番号: 昭和37(オ)18 / 裁判年月日: 昭和41年4月27日 / 結論: その他
土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により、該土地の賃借権をもって対抗することができないものと解すべきである。
事件番号: 昭和50(オ)268 / 裁判年月日: 昭和50年11月28日 / 結論: 破棄差戻
土地賃借人は、借地上に子の名義で登記をした建物を所有していても、その後その土地の所有権を取得した第三者に対し、建物保護に関する法律一条により、その土地の賃借権をもつて対抗することができない。