土地の賃借人は、借地上に妻名義で保存登記を経由した建物を所有していても、その後その土地の所有権を取得した第三者に対し、建物保護に関する法律一条により、その土地の賃借権をもつて対抗することができない。
土地の賃借人が借地上に妻名義で保存登記を経由した建物を所有する場合と建物保護に関する法律一条の対抗力
建物保護に関する法律1条
判旨
土地賃借人が借地上に建物を所有していても、建物登記が他人の名義（妻名義等）である場合には、建物保護法1条1項（現借地借家法10条1項）の対抗力を有しない。そのため、その賃借人から建物を譲り受けた者は、土地所有者に対し建物買取請求権（借地法10条、現借地借家法13条）を行使できない。
問題の所在（論点）
借地上の建物が賃借人の妻名義で登記されている場合、建物保護法1条1項（現借地借家法10条1項）の対抗要件を満たすか。また、対抗力を欠く賃借人からの譲受人が建物買取請求権を行使できるか。
規範
建物保護法1条1項（現借地借家法10条1項）に基づき土地賃借権を第三者に対抗するためには、賃借人自らがその借地上に「自己の名義」で所有権保存登記等を経由した建物を所有していることを要する。他人の名義（たとえ賃借人の妻であっても）で登記されている場合には、公示の原則及び登記制度の目的（取引の安全）に照らし、賃借権の対抗力は認められない。
重要事実
土地賃借人Dは、本件土地上に建物を所有していたが、その所有権保存登記は妻Fの名義で経由されていた。その後、土地の所有権が第三者である被上告人に移転した。上告人はDから本件建物を譲り受けた後、被上告人に対し借地法10条（現借地借家法13条に相当）に基づく建物買取請求権を行使した。
事件番号: 昭和41(オ)683 / 裁判年月日: 昭和41年10月21日 / 結論: 棄却
土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により該土地の賃借権をもつて対抗することができないものと解すべきである。
あてはめ
Dは本件建物を所有していたものの、登記は妻Fの名義であった。これは「自己の名義」による登記とはいえず、登記制度が物権変動の公示を目的とする以上、他人名義の登記では第三者が借地権の存在を推知することは困難である。したがって、Dは被上告人に対して賃借権を対抗できず、Dから建物を譲り受けた上告人も、対抗力のある借地権を承継したとはいえない。よって、買取請求権の前提となる「対抗力ある賃借権」を欠くことになる。
結論
土地賃借人の妻名義の登記では対抗力が認められないため、その譲受人である上告人は被上告人に対し建物買取請求権を行使することができない。
実務上の射程
借地借家法10条1項の対抗要件に関するリーディングケース。家族名義（妻・子）の登記であっても厳格に否定されるため、実務上は「借地人本人名義」の登記を確認する必要がある。建物買取請求権の行使（同法13条1項）においても、前主が対抗力を備えていたかが要件となることを示す。
事件番号: 昭和41(オ)682 / 裁判年月日: 昭和41年10月21日 / 結論: 棄却
土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保有登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により該土地の賃借権をもつて対抗することができないものと解すべきである。
事件番号: 昭和37(オ)18 / 裁判年月日: 昭和41年4月27日 / 結論: その他
土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により、該土地の賃借権をもって対抗することができないものと解すべきである。
事件番号: 昭和41(オ)263 / 裁判年月日: 昭和41年11月22日 / 結論: 棄却
借地上の建物につき登記がなされる以前に右敷地の所有権移転があつたため、建物所有者が右敷地取得者に借地権を対抗できない場合にあつては、当該建物を譲り受けた者は、右敷地取得者に対し建物買取請求権を有しない。