民法第三九五条により抵当権者に対抗しうる土地、建物の短期賃貸借の期間が抵当権実行による差押の効力の生じた後に満了した場合には、賃借人は、借地法第六条、借家法第二条による法定更新をもって抵当権者に対抗できない。
民法第三九五条の短期賃貸借と競売開始後の法定更新。
民法395条，民法602条，借地法6条，借家法2条
判旨
民法395条に基づく短期賃貸借の期間が抵当権実行による差押えの効力発生後に満了した場合、賃借人は法定更新をもって抵当権者（買受人）に対抗することはできない。
問題の所在（論点）
抵当権に対抗できる短期賃貸借において、その期間満了が抵当権実行による差押え後である場合、法定更新によって成立した賃借権を競落人に対抗できるか（旧民法395条と借家法の適用の可否）。
規範
抵当権に対抗し得る短期賃貸借（旧民法395条）であっても、抵当権実行による差押えの効力が生じた後に賃貸借期間が満了した場合には、借地法・借家法に基づく法定更新の結果をもって、抵当権者あるいは競落人に対抗することは認められない。
重要事実
建物所有者Dが銀行のために根抵当権を設定した後、昭和31年8月2日に上告人Aとの間で期間3年の短期賃貸借契約を締結した。その後、根抵当権に基づく競売が申し立てられ、同年8月31日に差押えの効力が発生した。昭和34年5月29日に被上告人が競落代金を完納し所有権を取得したが、この時点は当初の賃貸借期間（3年）の満了直前または満了前後であり、賃借人側は法定更新による賃借権の継続を主張して建物の明け渡しを拒んだ。
あてはめ
本件建物の賃貸借は、根抵当権設定登記後になされたが、当時は短期賃貸借として抵当権者に対抗可能であった。しかし、その後抵当権に基づく競売開始決定の送達により、昭和31年8月31日に差押えの効力が生じている。賃借人が主張する借家法2条に基づく法定更新は、この差押えの効力が生じた後に発生するものである。抵当権の実行手続が開始され差押えがなされた以上、その後の更新によって賃借権を存続させることは抵当権の価値を不当に害するため、更新後の権利をもって競落人に対抗することはできない。
結論
上告人Aは、差押えの効力が生じた後の法定更新をもって、競落人である被上告人に対抗できない。
実務上の射程
平成15年民法改正により短期賃貸借保護制度自体は廃止され、現在は「抵当建物明渡猶予制度（395条）」に代わっているが、差押え後の権利変動を制限する本判決の法理は、現行法下での不法占拠や執行妨害を検討する際の基礎的考え方として依然として重要である。答案上は、抵当権の効力が及ぶ範囲と、差押えによる処分禁止効の帰結として整理する。
事件番号: 昭和33(オ)235 / 裁判年月日: 昭和36年6月23日 / 結論: 棄却
民法第六〇二条所定の期間を超える建物賃貸借は、抵当権の登記後に成立したものであるときは、これを登記しても、右期間の範囲内においてもこれをもつて抵当権者兼競落人に対抗し得ない。