家屋明渡請求

民法612条に基づく無断譲渡・転貸を理由とする賃貸借契約の解除が、どのような場合に制限されるか。特に、不信行為の程度が軽微である場合に解除が認められるかが問題となる。

賃貸借契約は当事者間の個人的信頼関係を基礎とする継続的契約である。したがって、賃借人が賃貸人の承諾なく賃借権を譲渡し、または転貸した場合（民法612条1項）であっても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は同条2項に基づく解除権を行使することができない。

賃貸人（上告人）は、賃借人（被上告人）側において不信行為があったと主張し、民法612条に基づき本件賃貸借契約を解除する旨の意思表示を行った。原審において、上告人の親権者が警察官を装って事実関係の調査等を行ったという事実が認定されていたが、同時に、被上告人側が行ったとされる不信行為の程度は極めて軽微なものであるという実態が認定されていた。

本件において、被上告人側の不信行為は認められるものの、その程度は極めて軽微なものであると評価される。賃貸借契約の基礎となる信頼関係が破壊されたとは言い難い事情がある場合には、「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」があるといえる。したがって、被上告人の不信行為が軽微である以上、直ちに民法612条にいう解除の原因となすには足りず、上告人による解除の意思表示は効力を生じない。