家賃請求

賃料増額請求権が行使された場合において、相当賃料額を決定する際に、賃借人が過去に支出した費用や、建物自体の価値とは無関係な権利金の授受、あるいは賃貸人の取得価格といった諸事情をどの程度考慮すべきか（借地借家法32条1項の「相当な賃料」の算定枠組み）。

借地借家法32条1項（旧借家法7条）に基づく賃料増額請求における「相当な賃料」の算定にあたっては、建物の価格を基準とすべきであり、土地の価格から借家権価格を控除した残額や、土地所有者の個人的な取得価格を基準とすべきではない。また、物価高騰の比率を直ちに賃料増額比率とすることはできないが、インフレーションによる建物価値の高騰に伴い、急激な増額が認められる場合もある。

賃貸人（被上告人）が、建物賃借人（上告人）に対し、賃料増額請求を行った。賃借人側は、①過去の修理費・改築費の支出、②近隣の賃料相場、③前賃借人間での権利金授受や共同経営脱退に伴う資産譲渡等の事情を賃料算定に反映させるべきだと主張して争った。原審は、これらの事情のうち、詳細不明な修理費等を除き、賃料算定に直接関係しないものとして排斥し、月額20万8050円を相当賃料と認めた。

まず、修理費等は項目が不明確であり、賃料額決定を左右するほどの事情とはいえない。次に、近隣賃料については、比較対象とされた他建物の賃料に特殊事情がある場合には参考とならない。さらに、賃借人間で授受された権利金や営業権の対価、共同経営脱退に伴う資産譲渡は、賃貸借の対価性を持つものではなく考慮不要である。そして、算定の基準はあくまで「目的物の現在の価格」にあるべきで、賃貸人の個人的な取得価格等は無関係である。本件のように極端なインフレにより建物価額が高騰した場合には、急激な賃料増額も止むを得ないといえる。