賃料増額請求

借地法12条1項（現借地借家法11条1項）に基づく賃料増額請求において、直近の賃料合意から短期間しか経過しておらず、その間の経済事情の変動が小さい場合であっても、大幅な増額請求は認められるか。直近の合意が「暫定的」なものであった場合の判断枠組みが問題となる。

賃料増額請求の当否および相当賃料額の決定にあたっては、土地価格の騰貴、公租公課の増額、近隣の賃料相場、経済事情の変動等の諸要素を総合的に考慮すべきである。特に、直近の賃料改定が将来にわたり賃料の基準とする趣旨ではなく、当事者の合意が得られる範囲で暫定的に決定されたものにすぎない場合には、その後の経済事情の変動が僅少であっても、本来の適正賃料への是正を目的とした増額請求が許容される。

賃貸人（被上告人）は昭和22年に本件宅地を賃料坪10円で賃貸した。その後数回の値上げを経て、昭和30年4月に坪110円とする合意が成立した。しかし、被上告人は同年末、さらに坪450円への増額を請求した。本件土地は駅前の繁華街に位置し、時価は賃貸当初の坪400円から請求時には十数万円へと著しく騰貴していた。また、固定資産税等の公租公課も昭和22年の約940円から昭和31年には約5万6800円へと大幅に増加していた。一方で、昭和30年4月の合意から請求時までの地価騰貴は約1割程度に留まっていた。

本件では、昭和30年4月の合意（坪110円）から増額請求（同年末）までの期間は短く、地価の騰貴も1割程度である。しかし、本件土地が駅前繁華街に位置し、公租公課が激増しているという客観的状況に照らせば、当時の適正賃料は合意額を大きく上回るものであったといえる。昭和30年4月の合意は、賃貸人が賃借人の同意を得られる範囲内でとりあえず成立させた暫定的なものにすぎず、将来の基準とする趣旨ではなかったと解される。したがって、直近合意後の経済変動が小さくとも、諸般の事情を総合すれば坪450円への増額は相当である。