建物収去、土地明渡請求

賃借権の譲渡について、賃貸人が譲受人を特定しない形で、かつ家屋建築の承諾という形式により、あらかじめ包括的な承諾を与えることができるか。また、そのような意思表示から民法612条1項の承諾が認められるか。

賃借権の譲渡・転貸に関する賃貸人の承諾（民法612条1項）は、必ずしも譲受人を特定してなされる必要はない。賃借人が「第三者」名義での家屋新築を承諾した事実は、その第三者に当該家屋を保有させることを認める趣旨を含むため、特段の事情がない限り、土地利用の側面からは賃借権の譲渡または転貸を包括的に事前承諾したものと解される。

土地賃借人B1は、焼失した家屋を再建するにあたり、地主（上告人）に対し、B1または「第三者名義」で家屋を新築することの了解を求めた。これに対し地主は、地主名義の土地使用承諾書を交付するとともに、将来の第三者による建築の可能性を考慮して、第三者名義での建築を異議なく承諾する旨の書面2通をB1に交付した。その後、B1は第三者B2に対し賃借権を譲渡したため、地主がこれを無断譲渡であるとして解除を主張し、土地明け渡しを求めた。

地主が交付した書面には、B1のみならず「第三者名義」での建築を承諾する旨が明記されている。このような「第三者の家屋新築」の承諾は、単なる建築行為の許可にとどまらず、その第三者が家屋を所有し、それに伴い本件土地を利用し続けることを許諾する趣旨といえる。これを土地利用の関係から評価すれば、賃借権の譲渡・転貸という法的構成をあらかじめ容認したものと解するのが論理的である。本件において、名義書換料の収受がないこと等の事情は、右の解釈を妨げるに足りる「特別の事情」には当たらない。

本件土地の賃借権譲渡については、上告人による事前の承諾があったと認められるため、無断譲渡による解除は認められず、土地明け渡し請求は棄却される。