家屋収去、土地明渡並びに家屋明渡請求

賃借人が増築禁止特約に違反して工事を行った場合において、その後の賃料増額改訂をもって解除権の放棄または黙示の承諾があったとみなされるか。また、かかる解除権の行使が信義則に反するか。

賃貸借契約における無断増改築等の特約違反を理由とする解除については、賃借人の行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情がない限り、有効に認められる。また、解除原因発生後に賃料の増額改訂がなされたとしても、その一事をもって直ちに解除権の放棄や事後承諾があったとは認められない。

賃借人（上告人）は、賃貸人（被上告人）との間で増改築を禁止する特約を付して建物を賃借していた。しかし、上告人は浴室の増築を行い、被上告人から撤去の催告を受けたにもかかわらず、これに従わないばかりか更に木戸の取付工事（付加工事）を実施した。これにより通路が遮断されるなど被上告人は種々の迷惑を蒙った。一方で、被上告人からの警告から解除権行使まで約4年半が経過しており、その間に数回の賃料増額改訂が行われていた。

上告人は、浴室撤去の催告を無視してさらに通路を遮断する木戸の取付を強行しており、被上告人に対し無視できない程度の迷惑（不利益）を与えている。このような状況下では、信頼関係を破壊する程度の特約違反があるといえる。また、警告から4年半が経過し、その間に賃料増額がなされた事実はあるものの、それは継続的な利用に対する対価の調整に過ぎず、違反行為そのものを容認し解除権を放棄したとまで評価することはできない。

本件解除権の行使は信義則違反や権利の濫用にはあたらず、賃貸借契約の解除は有効である。