建物収去土地明渡等

借地契約の更新拒絶における正当事由（借地借家法6条）の判断において、(1)未確定の行政上の再開発構想や、(2)将来発生し得る建物賃借人の事情を考慮することができるか。

借地法4条1項但書および6条1項（現借地借家法6条）の「正当事由」は、賃貸人および賃借人が土地を必要とする事情を主たる要素として比較衡量すべきである。また、土地使用の計画の実行可能性を判断する際、法的拘束力のない将来の行政構想は、特段の事情がない限り、賃貸人の必要性を減殺させる事情とはならない。さらに、更新拒絶が認められた後に生じる建物賃貸借関係の成否という将来の仮定的な事情を、土地賃貸借の正当事由の判断材料とすることは、当事者間の比較衡量という枠組みを逸脱するものであり許されない。

上告人（賃貸人）は、冷蔵倉庫業の拡充のため、本件土地に5階建冷蔵倉庫を建設する計画を立て、更新拒絶を申し入れた。これに対し、賃借人Dらは、自ら土地を使用せず建物を他に賃貸しており、明渡しにより年収の約4割を失うが、他に多額の役員報酬を得ていた。原審は、(1)本件土地付近が行政の再開発構想の防災拠点に予定されており、建築制限の公算が大きく計画の実現可能性が低いこと、(2)明渡しにより借家人が居住・営業上の支障を来し、建物買取請求権行使後の借家契約解除に正当事由を認めがたいこと等を理由に、正当事由を否定した。