判示事情のもとでは、不動産売買の仲介の依頼が解除された場合でも、不動産取引仲介業者は報酬請求権を有しない。
不動産売買仲介の依頼が解除された場合における不動産取引仲介業者の報酬請求権。
商法512条，商法550条1項，宅地建物取引業法17条
判旨
仲介業者の関与を排除し、報酬支払を免れる目的で直接契約を締結したと認められない限り、仲介契約の解除後に成立した売買について報酬請求権は認められない。
問題の所在（論点）
仲介業者が媒介していた案件について、一度仲介契約が解除された後に当事者が直接契約を締結した場合、仲介業者は「報酬の支払を免れる目的」の有無にかかわらず報酬を請求できるか。
規範
仲介契約において、依頼者が仲介業者の提供した情報を利用しつつ、その報酬支払を免れる目的で故意に仲介業者を排除して直接相手方と契約を締結した場合には、信義則上、仲介が成功したものとみなして報酬請求をなしうるが、かかる不当な目的が認められない場合には報酬請求権は発生しない。
重要事実
仲介業者である上告人は、被上告人らから物件の周旋を依頼されていた。しかし、一方の被上告人が第三者との間で売買契約を成立させたため、当初の仲介契約の趣旨に基づき契約が解除された。上告人自身も、もう一方の被上告人に対し周旋が不調に終わった旨を通知した。その後、被上告人らは改めて直接交渉を行い、本件物件の売買契約を成立させた。
あてはめ
本件では、当初の仲介契約が解除された経緯として、第三者との売買契約成立という正当な理由が存在していた。また、上告人自身も周旋の不調を認めて通知を行っている。これらの事実関係に照らせば、その後に被上告人らが直接契約を締結したとしても、それは仲介報酬の支払を免れる目的でなされたものとはいえない。したがって、仲介の成果を横取りするような信義則違反の事情は認められない。
結論
被上告人らの直接契約は報酬支払を免れる目的によるものではないため、上告人の報酬請求は認められない。
実務上の射程
仲介契約における「いわゆる抜き」（仲介業者の排除）に対する報酬請求の可否を判断する際の基準を示す。契約解除に正当な理由があるか、業者自身が不調を認めているかといった事実が、報酬免脱目的の有無を判断する重要な指標となる。
事件番号: 昭和45(オ)637 / 裁判年月日: 昭和45年10月22日 / 結論: 棄却
土地等の買受人が、その買受につき宅地建物取引業者に仲介を依頼し、買受契約の成立を停止条件として一定額の報酬を支払う旨を約したのに、買受人が右業者を排除して直接売渡人との間に契約を成立させた場合において、右契約の成立時期が業者の仲介活動の時期に近接しているのみならず、当時その仲介活動により買受人の買受希望価額にあと僅かの…