一 賃貸借終了による賃貸家屋の明渡請求においては、賃貸人は、解除の時に家屋所有者であることを要しない。 二 家屋賃借人が第三者との旅館共同経営契約にもとづいて当該第三者に右営業上独立の占有させているなど原判決認定の事情のもとにおいては、民法第六一二条の解除の原因となる。
一 賃貸借終了による賃貸家屋の明渡請求と家屋所有の要否 二 旅館共同経営にもとづく経営の参加と無断転賃の成否
民法617条，民法612条
判旨
賃貸借契約の終了に基づく目的物返還請求において、賃貸人が目的物の所有者であることを要しない。また、賃借人が第三者と旅館の共同経営を行い、当該第三者に独立した占有を認めさせた場合は、無断転貸（民法612条2項）に該当する。
問題の所在（論点）
1. 賃貸借終了に基づく明渡請求において、賃貸人に目的物の所有権が必要か。 2. 賃借人が第三者と「共同経営」を行い、当該第三者に独立した占有を認めた場合、民法612条2項の転貸に該当するか。
規範
1. 賃貸借契約に基づく返還請求権（終了による明渡請求）の要件として、賃貸人が目的物の所有権を有していることは必要ない。 2. 民法612条にいう「転貸」とは、賃借人が第三者をして目的物を独立して占有・使用させることを指す。共同経営等の形式をとっていても、実質的に第三者が対等の立場で独立に占有・使用していると認められる場合には、同条の解除原因たる転貸に該当する。
重要事実
賃借人（上告人）は、賃貸人（被上告人）から本件家屋を借り受けていた。賃借人は、第三者Dとの間で旅館の共同経営契約を締結し、Dを賃借人と対等の立場において当該家屋を旅館営業に使用させ、独立に占有させた。これに対し、賃貸人は無断転貸を理由に賃貸借契約の解除を通知し、建物の明渡と賃料相当損害金の支払いを求めて提訴した。賃借人側は、賃貸人が所有者でないことや、解除の意思表示の不明確さ、転貸の不成立を主張して争った。
あてはめ
1. 賃貸借は債権契約であり、目的物の所有権は契約の成立や解除の効果に影響しない。本件でも賃貸借の成立自体に争いがない以上、賃貸人が所有者か否かは請求の成否を左右しない。 2. 転貸の有無について、本件では賃借人が第三者Dと「共同経営契約」を締結し、Dを対等の立場として旅館営業に使用させ、独立した占有を認めている。これは単なる補助的な利用を超え、実質的に第三者に使用・収益を委ねたものといえる。したがって、形式が共同経営であっても、その実態は民法612条の転貸にあたると評価される。
結論
賃貸借終了に基づく明渡請求は認められる。共同経営に伴う第三者の独立した占有は無断転貸に該当し、これを理由とする解除は有効である。
実務上の射程
所有権に基づかない返還請求（契約終了に基づく請求）において、所有権の立証が不要であることを明示する際に有用である。また、民法612条の「転貸」の成否について、単なる占有補助者か、独立の占有者かを区別する際の判断指標（対等の立場での営業・独立の占有）として機能する。
事件番号: 昭和38(オ)1033 / 裁判年月日: 昭和39年5月1日 / 結論: 棄却
たとえ甲会社と乙会社の代表取締役が同一人であつても、賃借人たる甲会社の業績不振のため、乙会社の管理のもとにこれを整理すべく、賃貸人に無断で賃借家屋を両者で共同占有しているときには、民法第六一二条の無断転貸に当ると認められる。