賃貸人の承諾ある転貸借の場合には、転借人に不信な行為があるなどして、賃貸人と賃借人との間で賃貸借を合意解除することが信義誠実の原則に反しないような特段の事由のあるほか、右合意解除により転借人の権利は消滅しない。
賃貸借の合意解除と転借人の権利
民法612条
判旨
賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意解除しても、転借人に不信な行為があるなどの特段の事由がない限り、承諾ある転借人の権利は消滅せず、賃貸人は転借人に対し明渡しを請求できない。
問題の所在（論点）
適法な転貸借がある場合において、賃貸人と賃借人が元の賃貸借契約を合意解除したとき、賃貸人はその解除をもって転借人に対抗し、建物の明渡しを請求できるか。合意解除による転借権消滅の成否が問題となる。
規範
賃借人が適法に賃借物を転貸した場合、賃貸人と賃借人が賃貸借を合意解除しても、転借人の権利は当然には消滅しない。ただし、転借人に不信な行為があるなど、合意解除することが信義誠実の原則に反しないような「特段の事由」がある場合には、例外的に転借人の権利は消滅する。
重要事実
上告人（賃貸人）から家屋を借りていた賃借人が、被上告人（転借人）に対し当該家屋を転貸した。上告人はこの転貸を黙示的に承諾していた。その後、上告人と賃借人との間で賃貸借契約を合意解除し、上告人が被上告人に対し、占有権原の消滅を理由として家屋の明渡しを求めた。なお、被上告人が第三者に無断転貸したという事実は認められなかった。
あてはめ
本件では、上告人による黙示の転貸承諾があったため、被上告人は適法な転借権を有していた。また、被上告人による一部無断転貸の事実は認められず、その他に被上告人に不信な行為があったとも認められない。したがって、賃貸人と賃借人の合意解除をもって転借人に対抗することを正当化する「特段の事由」は存在しない。信義則上、上告人は合意解除により被上告人の転借権が消滅したと主張することはできない。
結論
賃貸人と賃借人の合意解除によって、適法な転借人の権利は消滅しない。したがって、上告人の明渡し請求は認められない。
実務上の射程
適法な転貸借がある場合の合意解除の効果に関するリーディングケースである。答案上では、債権関係の一般的法理（親亀こけたら皆こける）の例外として、信義則（民法1条2項）を根拠に転借人を保護する枠組みとして活用する。現在は改正民法613条3項により明文化されているが、本判決はその趣旨を基礎づける重要な判例として位置づけられる。
事件番号: 昭和29(オ)676 / 裁判年月日: 昭和30年1月27日 / 結論: 棄却
【結論（判旨の要点）】賃借人が承諾なく第三者に賃借物を転貸した場合において、転借人が後に当該物件を明け渡したとしても、賃貸人による民法612条2項に基づく賃貸借契約解除の効力は妨げられない。 第1 事案の概要：賃借人が賃貸人の承諾を得ることなく、賃借家屋を第三者に転貸した。賃貸人はこの無断転貸を理由として賃貸借契約の解…