賃貸人の承諾を得ない家屋の転貸に民法六一二条に基づく解除が許されない場合においては、賃貸人は転借人に対し賃貸家屋の所有権に基づいてその明渡を求めることはできず、その結果転借人は賃貸人の承諾があつたと同様に転借をもつて賃貸人に対抗することができる。
賃貸人の承諾を得ないでした家屋の転貸について民法六一二条二項に基づく解除が許されない場合と賃貸人の転借人に対する明渡請求の許否
民法612条
判旨
無断転貸が信頼関係を破壊するに足りない特段の事情がある場合、賃貸人は賃借人に対し解除権を行使できないだけでなく、転借人に対しても所有権に基づく明渡請求をすることができず、転借人は転借をもって賃貸人に対抗できる。
問題の所在（論点）
賃借人による無断転貸が「信頼関係を破壊するに足りない特段の事情」により民法612条2項の解除事由に当たらない場合、賃貸人は承諾のないことを理由に、直接転借人に対して所有権に基づく明渡請求をすることができるか。また、転借人は賃貸人に転借権を対抗できるか。
規範
賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物の使用又は収益をさせた場合であっても、賃借人の当該行為が賃貸人に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、民法612条2項による解除権は発生しない。この場合、賃貸人は転借人に対しても、無断転貸を理由として所有権に基づく明渡請求をなしえず、転借人は賃貸人の承諾がある場合と同様に、転借をもって賃貸人に対抗することができる。
重要事実
賃借人B1は、賃貸人（上告人）の承諾を得ることなく、本件家屋の一部を転借人B2に転貸し、これを継続した。これに対し、賃貸人は無断転貸を理由に賃貸借契約の解除を主張するとともに、転借人に対しても所有権に基づき家屋の明渡しを求めて提訴した。原審は、当該転貸行為が賃貸人と賃借人との間の信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があると認定した。
あてはめ
本件では、賃借人B1による本件家屋の一部の転貸について、信頼関係を破壊するに足りない特段の事情があると認められる。この場合、賃貸借関係は適法に存続するため、賃貸人は無断転貸を理由とする解除が制限される。その反射的効果として、賃貸人は転借人との関係においても承諾の欠如を主張して明渡しを求めることはできず、転借人は適法な転借権を有するのと同様の地位を賃貸人に対抗し得ると解するのが相当である。
結論
賃貸人の転借人に対する明渡請求は認められない。上告棄却。
実務上の射程
信頼関係破壊の法理が賃貸借の解除制限（対債権者）に留まらず、物権的請求権に対する対抗要件（対転借人）としても機能することを明示した。答案上は、612条の解除の可否だけでなく、転借人への明渡請求が問題となる場面で、解除権の否定とセットで論じるべき論点である。
事件番号: 昭和34(オ)371 / 裁判年月日: 昭和37年3月29日 / 結論: 棄却
【結論（判旨の要点）】賃借人が賃貸人の承諾なく第三者に賃借物を転貸した場合であっても、賃貸人に対する背信行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、賃貸人は民法612条2項に基づく解除権を行使できない。 第1 事案の概要：賃借人（上告人・被告）は、賃貸人（被上告人・原告）の承諾を得ることなく、本件家屋の一部を訴外Dに…