賃貸借契約無効確認等請求

抵当権設定登記後になされた民法602条の期間を超える賃貸借登記について、抵当権者はその存在を無視して抵当権を実行し、登記の抹消を求めることができるか。

抵当権設定登記後に、民法602条に定める期間（建物については3年）を超える賃貸借が設定され、その登記がなされた場合であっても、当該賃貸借は抵当権者に対抗することができない。抵当権者は、抵当権の優先効に基づき、当該賃貸借の存在に拘束されることなく抵当権を実行することができ、競落後、その賃貸借登記は抹消されるべき運命にある。

上告人（抵当権者）は、本件家屋について抵当権を有し、その設定登記を済ませていた。その後、債務者である被上告人らが、本件家屋について期間を15年とする賃貸借契約を締結し、その登記を完了させた。上告人は、当該賃貸借が抵当権設定後のものであることを理由に、抵当権の実行を妨げないものであると主張して争った。

本件賃貸借は期間が15年であり、民法602条が定める建物の短期賃貸借の期間（3年）を明らかに超えている。また、その登記は上告人の抵当権設定登記後になされたものである。したがって、この賃貸借は抵当権者たる上告人に対抗し得ない。上告人は、優先する抵当権に基づき、賃貸借が存在しないものとして競売手続を進めることが可能であり、競落が確定すれば、当該登記は裁判所の嘱託により抹消されるべきものである。

抵当権設定後の民法602条超の賃貸借は抵当権者に対抗できず、抵当権者はこれを無視して抵当権を実行できる。上告人の主張を認め、本件上告を棄却する。