家屋明渡請求

不動産の所有権移転仮登記がなされた後に建物の引渡しを受けた賃借人は、その後仮登記に基づき本登記を経た所有者に対し、賃借権を対抗することができるか。

不動産について所有権移転の仮登記がなされた後に賃借権が設定された場合、たとえ借家法（現借地借家法）上の対抗要件（引渡し等）を備えていても、その賃借権は仮登記に基づき本登記を具備した所有権者に優先しない。仮登記後の権利取得者は、本登記によって遡及的に生じる物権変動の結果として、その権利を対抗できなくなる。

上告人（賃借人）は、本件建物について所有権移転登記請求権の仮登記がなされた後、被上告人（所有権者）が所有権を取得する前に、当時の所有者との間で期間3年の賃貸借契約を締結し、建物の引渡しを受けた。その後、被上告人は上記仮登記に基づき本登記を完了し、所有権を取得した。被上告人が上告人に対し建物の明渡しを求めたところ、上告人は借家法1条に基づき賃借権を対抗できると主張した。

本件において、上告人が主張する賃借権の設定および建物の引渡しは、いずれも本件建物に関する仮登記がなされた後に行われたものである。仮登記には後の本登記の順位を保全する効力があるため、仮登記後になされた賃借権の設定およびその引渡しという対抗要件の具備は、仮登記に基づき本登記を了した被上告人の所有権に対してはその優先順位を主張し得ない。したがって、借家法1条の引渡しがあったとしても、仮登記に後れる賃借権をもって対抗することは認められないと解される。

仮登記後の賃借権取得者は、仮登記に基づき本登記を経た者に対し、引渡し等の対抗要件を備えていても賃借権を対抗できない。被上告人の明渡請求は正当である。