家屋明渡等請求

賃借人に2ヶ月分の賃料不払（債務不履行）がある場合、賃貸人は民法541条に基づき無条件に契約を解除できるか。賃貸借契約における「信頼関係破壊の法理」の適用の有無が問題となる。

賃貸借契約の解除につき民法541条が適用されるのは当然であるが、賃貸借は当事者相互の信頼関係を基礎とする継続的契約である。したがって、賃料不払等の不履行があっても、直ちに解除を認めることが信義誠実の原則に反するといえる特段の事情（信頼関係が破壊されていないと認められる事情）がある場合には、解除権の行使は認められない。

賃借人ら（被上告人ら）は、戦災焼失した家屋の跡地に自己の出捐で仮設建物を建築し、完成と同時に所有権を賃貸人（前所有者）に移転させた。その後、賃貸人の地位を承継した上告法人が、わずか2ヶ月分の賃料不払を理由に、3日以内の支払と転借人の退去を求める催告を行い、期限経過による解除を主張した。なお、賃借人らが支払を拒んだのは、建物の所有権が依然として自己にあると誤信したためであり、地代の供託も行っていた。また、上告法人の代表者は賃借人らの誤信を容易に推認できる立場にあった。

本件では、（1）賃借人らが自ら費用を投じて建物を建築し所有権を移転させたという特異な経緯があり、（2）不払は「自己の所有物である」との法的誤信に基づくものであって、地代の供託もなされるなど悪意の不払ではない。また、（3）上告法人は取得後わずか2ヶ月で解除に踏み切っており、かつ3日という極めて短期間での転借人退去を求めるなど誠実性に欠ける。これらの事情を総合すれば、わずか2ヶ月の賃料不払は当事者間の信頼関係を破壊するに足りるものとはいえず、解除権の行使は信義則に反すると評価される。

本件解除はその効力を生じない。賃貸人の請求を棄却した原判決を維持し、上告を棄却する。