保証金返還債務確認請求事件

賃貸建物の所有権が移転した際、新旧所有者間の合意によって賃貸人の地位を旧所有者に留保することができるか。また、その合意が「特段の事情」として新所有者への賃貸人の地位の承継を妨げるか。

賃貸建物の所有権が移転した場合、特段の事情のない限り、賃貸人の地位は新所有者に当然に移転し、敷金に関する権利義務関係も承継される。新旧所有者間で賃貸人の地位を旧所有者に留保する旨の合意があっても、それだけでは直ちに上記「特段の事情」があるとはいえない。なぜなら、かかる合意のみで賃貸人の地位を固定すると、賃借人が建物所有権を持たない者との間の不安定な転貸借と同様の地位に立たされ、不測の損害を被るおそれがあるからである。

建物所有者Dは、被上告人に対し建物部分を賃貸し、敷金（保証金）を受領した。その後、Dは本件建物を第三者らに売却し、さらに上告人へ信託譲渡したが、その際、Dと新所有者（上告人側）との間で、賃貸人の地位をDに留保する合意がなされた。Dは破産し、被上告人は上告人が賃貸人の地位を否定したことを理由に契約を解除し、上告人に対し敷金の返還を求めた。