１ 賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負うためには，賃借人が補修費用を負担することになる上記損耗の範囲につき，賃貸借契約書自体に具体的に明記されているか，賃貸人が口頭により説明し，賃借人がその旨を明確に認識して，それを合意の内容としたものと認められるなど，その旨の特約が明確に合意されていることが必要である。 ２ 建物賃貸借契約書の原状回復に関する条項には，賃借人が補修費用を負担することになる賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗の範囲が具体的に明記されておらず，同条項において引用する修繕費負担区分表の賃借人が補修費用を負担する補修対象部分の記載は，上記損耗を含む趣旨であることが一義的に明白であるとはいえず，賃貸人が行った入居説明会における原状回復に関する説明でも，上記の範囲を明らかにする説明はなかったという事情の下においては，賃借人が上記損耗について原状回復義務を負う旨の特約が成立しているとはいえない。
１ 賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う場合 ２ 賃借建物の通常の使用に伴い生ずる損耗について賃借人が原状回復義務を負う旨の特約が成立していないとされた事例
(1，2につき) 民法597条1項，民法598条，民法616条
判旨
建物賃貸借において通常損耗等の原状回復義務を賃借人に負わせる特約が有効に成立するためには、通常損耗の範囲が契約書に具体的に明記されているか、賃貸人が口頭で説明し賃借人が明確に認識して合意したといえるなど、明確な合意が必要である。
問題の所在（論点）
通常損耗等（社会通念上通常の使用により生ずる損耗）についての原状回復義務を賃借人に課す特約が有効に成立するための要件が問題となる。
規範
建物賃貸借における通常損耗に係る投下資本の回収は、通常、賃料の中に含ませて行われている。そのため、賃借人に通常損耗についての原状回復義務を負わせる特約（通常損耗補修特約）が成立するためには、賃借人に予期しない特別の負担を課すことになる点に鑑み、①賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、②仮に契約書で明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、明確な合意が成立していることを要する。
重要事実
賃借人Xは、賃貸人Yとの間で、特定優良賃貸住宅の賃貸借契約を締結した。契約書には、退去時に住宅を原状に復し、別紙「負担区分表」に基づき補修費用を負担する旨の条項があった。負担区分表には、襖紙や床材の「生活することによる変色・汚損」等も退去者負担とする記載があったが、入居説明会では個々の項目についての具体的な説明はなされなかった。Xは、内容を理解した旨の書面を提出して契約したが、退去時、通常損耗分を含む補修費用を敷金から差し引かれたため、未返還敷金の支払を求めた。
あてはめ
本件契約書22条2項の文言自体には通常損耗補修特約の内容が具体的に明記されているとはいえない。また、引用された「負担区分表」の「基準になる状況」欄の文言からも、通常損耗を含む趣旨であることが一義的に明白とはいえない。さらに、入居説明会において通常損耗補修特約の内容を明らかにする説明もなされていない。そうであれば、Xが本件契約締結にあたり通常損耗補修特約を認識し、これを合意の内容としたものとは認められない。
結論
通常損耗補修特約の合意が成立しているということはできず、Yは通常損耗分の補修費用を敷金から控除することはできない。原判決を破棄し、差し戻す。
実務上の射程
通常損耗に関する原状回復特約の有効性を判断するリーディングケースである。答案上は、特約の存否（合意の成否）の問題として扱い、①契約書の記載の具体性、②口頭説明の有無と賃借人の認識の有無、という2段階の判断枠組みを示すのが標準的である。また、民法改正（621条）後の解釈においても、特約の有効性判断の基準として本判例の理屈が維持されている。
事件番号: 昭和37(オ)1319 / 裁判年月日: 昭和39年5月26日 / 結論: 破棄差戻
賃貸借契約締結の際差し入れられた金員が敷金か権利金かを判断するにつき、当該賃貸借契約書の条項を看過したことは、理由齟齬ないし審理不尽である。