１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間で，あらかじめ賃料額及びその改定等について協定を締結し，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容として締結した契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間で，あらかじめ賃料額及びその改定等について協定を締結し，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）を締結した後，借地借家法３２条１項に基づいて賃料減額の請求をした場合において，その請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たっては，上記協定及び上記賃料自動増額特約に係る約定の存在を重要な事情として考慮すべきである。 （１につき反対意見，２につき補足意見がある。）
１ いわゆるサブリース契約と借地借家法３２条１項の適用の有無 ２ いわゆるサブリース契約の当事者が借地借家法３２条１項に基づく賃料減額請求をした場合にその請求の当否及び相当賃料額を判断するために考慮すべき事情
借地借家法32条1項
判旨
いわゆるサブリース契約においても、建物の賃貸借契約である以上、借地借家法32条1項の規定が適用され、賃料減額請求権を排除することはできない。ただし、その請求の当否および相当賃料額を判断するにあたっては、賃料増額特約や契約締結の経緯等の諸事情を十分に考慮すべきである。
問題の所在（論点）
転貸を目的とした一括借上げ契約（サブリース契約）において、賃料自動増額特約がある場合に、借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求権の行使が認められるか。また、認められる場合、特約等の事情をどのように考慮すべきか。
規範
1. 借地借家法32条1項の規定は強行法規であり、賃料自動増額特約等の合意によってその適用を排除することはできない。これは、転貸を目的とする一括借上げ（サブリース）契約であっても、建物の賃貸借契約の性質を有する以上、同様に適用される。 2. ただし、同条に基づく賃料減額請求の当否、および相当賃料額を判断する際には、賃料額を決定する際の重要な要素となった諸事情（契約締結の経緯、賃料増額特約の存在等）を、衡平の見地から十分に考慮すべきである。
事件番号: 平成12(受)573 / 裁判年月日: 平成15年10月21日 / 結論: 破棄差戻
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃…
重要事実
不動産賃貸業者である上告人（賃借人）は、被上告人（賃貸人）に対し、遊休地にマンション等を建築した上で上告人が一括借上げする事業を提案した。被上告人は多額の融資を受けて建物を建築し、賃存期間20年、2年ごとに賃料を5％増額する「賃料自動増額特約」を含む賃貸借契約を締結した。その後、バブル崩壊等の経済情勢の変化を受け、上告人は借地借家法32条1項に基づき賃料の減額を請求した。原審は、本契約が共同事業的性格を有することを理由に、同条の適用を制限し請求を認めなかったため、上告人が上告した。
あてはめ
1. 本件契約は、被上告人が上告人に建物を賃貸し、上告人がその対価として賃料を支払うものであり、その実態は建物賃貸借契約である。したがって、強行法規である借地借家法32条1項の適用が肯定され、特約の存在によっても減額請求権自体の行使は妨げられない。 2. もっとも、本件契約は賃借人側からの提案に基づく共同事業的側面があり、賃料自動増額特約は当初の賃料額を決定する際の重要な要素となっている。このような経緯は「衡平の見地」から、減額請求の適否や具体的な相当賃料額を算定する過程で「重要な事情」として十分に反映されるべきである。原審は同条の適用自体を否定しており、審理不尽の違法がある。
結論
本件契約には借地借家法32条1項が適用され、賃借人は賃料減額請求をなし得る。原判決のうち上告人敗訴部分を破棄し、相当賃料額の算定等のため審理を差し戻す。
実務上の射程
サブリース契約における借地借家法32条の適用を全面的に認めた重要判例である。答案上は、まず強行法規性を理由に「適用あり」と断じた上で、あてはめ段階（相当賃料額の決定等）において、サブリース特有の合意内容やリスク分担を「諸般の事情」として考慮する二段構えの論理構成をとる際に用いる。
事件番号: 平成14(受)852 / 裁判年月日: 平成15年10月23日 / 結論: その他
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ一定期間の賃料保証等についての合意をし，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料保証特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃貸業等を…
事件番号: 平成18(受)192 / 裁判年月日: 平成20年2月29日 / 結論: 破棄差戻
賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求がされた場合において，当該請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たり，上記特約による改定前に賃貸借契約の当事者が現実に合意した直近の賃料を基にして，その合意された日から当該請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮しなければなら…
事件番号: 平成12(受)123 / 裁判年月日: 平成15年10月21日 / 結論: その他
建物賃貸借契約の当事者は，契約に基づく建物の使用収益の開始前に，借地借家法３２条１項に基づいて賃料の額の増減を求めることはできない。
事件番号: 平成14(受)1954 / 裁判年月日: 平成17年3月10日 / 結論: 破棄差戻
賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され，他の用途に転用することが困難である建物について，賃貸人が将来にわたり安定した賃料収入を得ること等を目的として，３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約が締結された場合において，賃料減額請求の当否を判断するに当たり，当初の合意賃料を維持す…