賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され，他の用途に転用することが困難である建物について，賃貸人が将来にわたり安定した賃料収入を得ること等を目的として，３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約が締結された場合において，賃料減額請求の当否を判断するに当たり，当初の合意賃料を維持することが公平を失し信義に反するというような特段の事情の有無により賃料減額請求の当否を判断すべきものとして，専ら公租公課の上昇及び賃借人の経営状態のみを参酌し，土地建物の価格等の変動，近傍同種の建物の賃料相場等借地借家法３２条１項所定の他の重要な事情を参酌しないまま，賃借人のした賃料減額請求権の行使を否定した原審の判断には，違法がある。
賃借人の要望に沿って大型スーパーストアの店舗として使用するために建築され他の用途に転用することが困難である建物を目的とし３年ごとに賃料を増額する旨の特約を付した賃貸借契約について賃借人のした賃料減額請求権の行使を否定した原審の判断に違法があるとされた事例
借地借家法32条1項
判旨
借地借家法32条1項に基づく賃料減額請求の当否は、同条所定の諸事情や賃料決定要素等を総合的に考慮して判断すべきであり、賃借人の経営状態等に基づき当初の合意維持が信義則に反する等の「特段の事情」を要件とする独自の基準を設けることは許されない。
問題の所在（論点）
特定の用途に特化した建物の賃貸借において、借地借家法32条1項の減額請求を認めるにあたり、契約の特殊性に基づき「特段の事情」を要求するなどの独自の判断枠組みを設けることが許されるか。
規範
借地借家法32条1項は強行法規であり、賃料改定に関する特約によってその適用を排除できない。同項に基づく賃料減額請求の当否および相当賃料額の判断においては、法定の諸事情（公租公課の増減、経済事情の変動、近傍同種の賃料相場）のほか、当事者が賃料決定の要素とした事情その他諸般の事情を総合的に考慮すべきである。
事件番号: 平成14(受)852 / 裁判年月日: 平成15年10月23日 / 結論: その他
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ一定期間の賃料保証等についての合意をし，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料保証特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃貸業等を…
重要事実
上告人の要望に沿って建築された大型スーパーストア店舗（他用途への転用困難）につき、期間20年、3年ごとに賃料を増額する旨の特約を含む建物賃貸借契約を締結した。その後、経済情勢の変動等を背景に、賃借人である上告人が賃料減額を請求。原審は、建物の特殊性や共同事業性を重視し、賃借人の経営状態に照らし合意維持が信義に反する等の「特段の事情」がない限り減額は認められないとした。
あてはめ
本件契約は、建物の建築経緯や賃料決定に特殊な事情があるものの、本質は建物を使用収益させ対価を支払う通常の建物賃貸借と異ならない。それにもかかわらず、原審が経営状態等の特定要素を前提に「特段の事情」の有無という独自の基準を設け、土地価格の変動や近傍同種の賃料相場といった法定の重要事情を参酌しなかったことは、同条1項の解釈適用を誤ったものといえる。
結論
減額請求の当否は、特定の用途や契約経緯を考慮しつつも、あくまで法定の要素を含む諸般の事情を総合考慮して決すべきである。独自の「特段の事情」を要求した原判決は破棄を免れない。
実務上の射程
オーダーメイド型物件や事業用賃貸借であっても、借地借家法32条1項の適用が制限されるわけではない。答案では、契約の個別事情（建築協力金や転用困難性）は「諸般の事情」として総合考慮の枠組みの中で評価すべきであり、減額を拒むための独立した高いハードル（特段の事情）として設定してはならない点に注意する。
事件番号: 平成18(受)192 / 裁判年月日: 平成20年2月29日 / 結論: 破棄差戻
賃料自動改定特約のある建物賃貸借契約の賃借人から借地借家法３２条１項の規定に基づく賃料減額請求がされた場合において，当該請求の当否及び相当賃料額を判断するに当たり，上記特約による改定前に賃貸借契約の当事者が現実に合意した直近の賃料を基にして，その合意された日から当該請求の日までの間の経済事情の変動等を考慮しなければなら…
事件番号: 平成12(受)573 / 裁判年月日: 平成15年10月21日 / 結論: 破棄差戻
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間であらかじめ賃料額，その改定等についての協議を調え，その結果に基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容とする契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ 不動産賃…
事件番号: 平成15(受)869 / 裁判年月日: 平成16年11月8日 / 結論: 破棄差戻
１ 不動産賃貸業等を営む甲が，乙が建築した建物で転貸事業を行うため，乙との間で，あらかじめ賃料額及びその改定等について協定を締結し，これに基づき，乙からその建物を一括して賃料自動増額特約等の約定の下に賃借することを内容として締結した契約（いわゆるサブリース契約）についても，借地借家法３２条１項の規定が適用される。 ２ …
事件番号: 平成3(オ)158 / 裁判年月日: 平成5年11月26日 / 結論: 棄却
借地法一二条一項の規定により賃料額の増減が請求できる事情の変更には、賃料額決定の重要な要素となっていた当事者間の個人的な事情の変更も、含まれる。